城内降价城外涨购房者向外“分流”

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全搜索房产在线 2008年10月14日 09时48分 | 成都商报

图表据中原地产

图表据尺度地产

　　成都主城区9月份新增商品房供应套数为2.4万套，新增供应面积为198.8万平方米，出现了今年以来市区供应量的最大一次井喷；主城区市场价格较之上月下降了近1200元/平方米，而郊区环比上月上涨了700余元/平方米……这是记者从多家研究机构提供的最新月报中发现的数据。同时，相关研究机构纷纷认为，今年房地产主战场已向三环外转移，而在市场不会有较大起色的情况下，主城区供应井喷使开发商竞争压力进一步增大，除了一些高端物业，部分项目在回款压力下可能引发新一轮价格战。

　　商品房供应出现今年最大井喷

　　据统计，9月份主城区共有67个项目批次取得了预售许可证，新增预售数量和面积分别为2.4万余套和约198.8万平方米。项目批次环比猛增168%（增加42个），预售数量环比增长171.7%（约增加1.5万套），面积环比增长196.7%（约增加131.8万㎡）。

　　多家机构分析，楼市低迷了大半年，前期市场和地震的影响导致了许多房源被迫延迟发售时间，开发商希望在“金九银十”的传统旺季有所突破，于是开发商纷纷推盘入市，以期有所收获。同时今年秋交会要求拿到预售许可证的项目才能参加，所以这也是本月供应井喷的因素之一。大量房源集中问世，供应套数甚至超过了今年春交会时的供应量。其中，9月份成华区供应商品房面积为33.87万平方米，住宅3065套，分别占总量的24.82%和24.73%，其供应套数和供应面积均居各区首位。

　　9月的成都各区形成了鼎足之势：特别是金牛区在中海、华侨城等大体量项目的带动之下，供应量急速攀升；高新区因为计入了高新西区和高新南区两个区域的供应，因此体量也偏高。

　　据中原、世家等多家研究机构分析统计，从当前的情况看，成都主城区商品房可售面积达1718万平方米，可售套数达21万余套；其中，住宅可售面积达837万平方米，可售套数达86798套。10月份，在市场未充分消化房交会推出的房源之前，很难再出现类似的集中供应。

　　房源选择范围更广消费者向外“分流”

　　据统计，9月三环外的主城区商品房供应套数为5385套，位列主城区供应套数的第一位；二～三环住宅供应面积为57.13万平方米，位列供应面积的第一位。成都二～三环和三环以外区域的供应面积占到整个主城区的83.18%，供应套数占到81.97%，成为了供应市场的中坚力量。其中，城东二～三环9月新增供应面积为19.68万平方米；二~三环各楼盘分布较为均匀，各片区均有供应量；其中华润翡翠城取得5.82万平方米预售面积位居此区域榜首。资深人士分析，随着成都房地产开发主战场不断向外转移，三环内的主城区将成为购房者看好的人居区域。

　　从9月份各区域的表现看，厚积薄发的城西供应量超过了“传统豪强”城东区域。依托青羊区的众多项目和金牛区的大体量项目，取得了4130套，46.83万平方米的供应量，排在各个区域之首。同时，城东的供应市场仍然保持着强势，成华区建设路、万年场以及锦江区三环外板块本月供应41.83万平方米，紧随城西排在第二位。城北因为项目较少，供应量一定程度上受到了限制。相比之下，传统的城南和城西依然处于相对较高的价位，城南达到了6550元/平方米，处于价格上的领先地位。

　　在9月份，项目开盘比较集中，数量较多。由于各区域的项目都盛行打折降价风，各个区域的价格环比上月都有不同程度的下调。在供应市场井喷后，本地楼市可选房源范围变广，不再局限于某一个区域，影响了消费者的选择，让其呈现出一种“分流”的状态。

　　城中降价城外涨近郊品质楼盘受青睐

　　随着城郊交通配套的不断完善和价格上的优势，购房者选房不再以中心城区为主，他们的居住地域观念正在发生着某种意义上的颠覆，相比之下郊区的品质低密楼盘更受购房者青睐。譬如，秋交会期间隆重推出的保利·公园198，以相对较高的价格开盘，开盘当天销售350套，销售额达4.5亿；而恒大城为例，位于双流、温江、郫县等近郊的品质楼盘也都取得了较为良好的销售业绩。

　　据统计，9月各郊县共有28个项目批次取得预售许可证，预售面积共计78.81万平方米，较上月增长了49.91%（增加约26.24万平方米），且仅双流、温江、郫县和青白江四个郊县有项目供应。其中，双流依然是郊县项目供应的主要区域，供应面积增加了77.5%；其次是温江，供应项目增加了2个，面积增加42.2%；再次是郫县，项目个数增加2个，供应面积反而减少3.6%。

　　从统计的情况看，9月份的双流、新都、金堂等成都9个郊县共成交了3322套，比成都市主城区的成交套数略高，其中成交量最大的区域仍是双流，成交了1167套，成交套数占到了郊县总成交套数的近35.13%。从成都市主城区市场价格的情况看，9月份5575元/平方米的均价比上月下降了近1200元/平方米，主要原因是楼市集中放量加剧项目之间的竞争、开发商销售回款压力进一步增大，为尽快实现资金回笼而被迫从营销手段上大幅优惠让利的结果；而郊县方面因为样本容量的增大，加之温江、双流的一些知名项目推盘面市，因此一定程度上拉升了整个郊县区域的均价，为4273元/平方米，环比上月上涨了700余元/平方米。

　　土地供应：商住物业占了8成

　　据统计，9月成都市土地市场共成交招拍挂土地11宗，成交面积约为2379.2亩，总成交金额为115721.5万元，平均交易单价为48.64万元/亩。成交宗数不足去年一半，但成交面积高于去年，同比上升20.5%。与今年8月份相比，土地成交宗数有所下降，但是整体成交面积约增长一倍，环比上升123.37%。相比8月均价，商住和商业用地均价都有很大幅度的下降。

　　从整体分析，9月土地成交市场中，主城区以停车场用地和商住用地为主，郊区（县）以工业用地占绝大多数。9月商住物业可开发面积约占总开发建筑面积的80.42%；其中商住用地占到64%，而住宅用地未成交，可开发面积为零。

　　值得关注的是，9月成都市首次对市中心的停车场用地进行拍卖，由9宗大小不一、位置不同的停车场用地构成，由成都某公司以6600万元拍得。综合9月份成都市土地市场的整体供销情况可以看出，商住用地的供应和成交增加明显；商业用地供应减少，交易情况也比较平淡；停车场用地首次出现在主城区，成交价不菲。

　　第四季度价格战愈演愈烈？

　　9月供应量井喷，那么面对部分仍在观望的消费者，在今年最后一季度急需用钱的开发商们将如何打算？

　　星彦、中原等多家机构认为，虽然房交会的人气依然高涨，但纵观全国的金秋楼市，北京销量大幅下跌，深圳楼价破万，成都楼市还算是稳住了。对于后房交会的成都楼市来说，依然逃不出观望态势，整个市场还不会有太大的起色。接近年底，开发商面临如何在有限的时间内完成已压缩了的年度目标的问题，同时无论是大开发商，还是中小开发商都面临着要清偿银行贷款、支付工程款等多重款项的压力。在市场不会较大起色的情况下，要想实现回款，最直接的办法是降价走量。因此，除了一些高端物业，部分项目之间的价格战不会因为房交会的结束而戛然而止，而是在第四季度愈演愈烈。

　　面对如此严峻的市场形势，有机构建议，开发商可以通过以下几个途径来度过目前的困难时期：建立直接的融资渠道，获得更多的资金支持；加强企业间的合并、联合，实现资金与项目的结合，解决项目的资金困难；多项目的开发商应该收缩战线，集中力量做一个项目，以缓解资金链的压力；为了消除购房者对楼盘烂尾的顾虑，可以加快工期，让楼盘达到现房或准现房条件销售……

　　（数据支持：中原地产、星彦地产、世家机构、尺度地产、正合地产顾问、市房产管理局网站）

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