外资进楼市淘金三路径 专家警惕外资消极作用

      目前房地产领域外资企业与外资银行联动在长三角和珠三角均有案例。而外资银行在品牌、服务、信用方面的优势，对国内房企也有很大诱惑力。图为上海市浦东陆家嘴金融贸易区一瞥。

       今年上半年，国内多个城市住宅销售量下滑、土地价格下跌，与此同时，外资出现加紧投资国内城市商业地产，并进入土地市场和服务市场的苗头。

      路径一：频频进入土地市场打通整个产业链

      虽然近期国内房企开发项目速度减缓，但外资进入速度明显增快。记者从南京市国土局获悉，与以往主要是购买商业项目不同，今年以来外资开始直接进入国内土地一级市场从事项目开发。

      今年6月南京挂牌出让的两块房地产开发用地，全部底价成交，分别被韩国SK集团和香港恒基地产旗下公司摘牌，成交总价6.5亿元。南京“长发都市”公司董事长周力明透露，外资近期已开始在国内抄底拿地，一家英国基金正准备接手南京中心城区一地块，土地价格高达45亿元。

      美国凯雷集团上海代表处副总裁康明训告诉记者：“凯雷目前在中国投资的地产项目已达10个。有些二线城市的投资前景很不错。凯雷和众多外资基金的投资思路相仿，将快速涉足二线城市的楼市，青岛是首发站。”据了解，2006年，凯雷曾以1.2亿美元的总价购进上海中房·森林别墅110套高级独栋别墅。今年4月，凯雷又以近20亿元的价格从印尼三林集团手中购得上海济南路8号西苑项目。

      “选择一个城市一定会有一个指标数。过去10年，青岛GDP年均增长率达到14%，第三产业及服务业的比重占到43%，这是一种难得的经济结构，也决定了其消费和居住需求会有一个很好的增长。”康明训说，城市未来的经济成长性正是凯雷投资标准的实质所在。正是有了这种判断，2007年7月，凯雷开始介入青岛CBD核心的凯悦中心。据悉，凯雷出资10亿元入股该项目，占约70%股份。据项目开发商青岛凯悦置业集团有限公司董事长王博介绍，凯悦中心目前公寓的均价约每平方米3万元。有专业评估机构指出，该项目仅住宅项目售罄即可套现12亿至13亿元，凯雷的投资回报率不低。

       记者采访了解到，外资除进入土地、房产市场外，也开始进入房产研发设计、中介服务等领域。

        路径二：外资银企联动拓展楼市业务

        记者获悉，2007年我国金融业务全面放开后，外资银行纷纷进入经济发达城市。近期由于国家实施紧缩调控，外资银行凭借资金实力开始进入我国房地产信贷领域。

      “东亚银行的业务以房地产为主，在内地的业务量将来很可能超过香港母公司。”东亚银行南京分行行长许华说，“国内一线城市中心地段房价前两年上涨过猛，但整体来说泡沫成分不大。国内的房地产企业也并不是不想投资，只是资金受到了控制。”此外，东亚银行的创新服务多种多样，如可以为开发商一次性提供10年的“企业按揭贷款”，总量相当于开发商在售楼盘10年的总租金，很受欢迎。

       记者调查了解到，目前房地产领域外资企业与外资银行联动在长三角和珠三角均有案例。与中资银行相比，一些外资银行拥有百年品牌、世界性影响力、资本充足率超过30%、高度的信用文化等优势。外资银行为企业提供打包产品、一条龙服务，有财务分析师和市场分析师等专业化团队帮助企业搞策划，还提供国际结算服务，甚至动用海外关系为企业服务，这对房企有很大诱惑力。