全搜索房产在线 2008年8月1日 09时12分 | 南方都市报
楼市短期调整不可避免
蒋尚礼表示,2007年四季度至今,商品住宅市场在紧缩性调控政策以及雪灾、地震、洪灾等自然灾害的影响下成交量出现大幅萎缩,成交价格增速也明显放缓。预计2008年上半年全国商品住宅成交量同比下降幅度达到13%,成交价格同比增速仅为6%,远远低于2007年同期12%的水平。而北京、上海、广州、深圳、天津、成都、厦门、沈阳、长沙等10个国内重点城市第二季度商品住宅的成交量显著上升,但上半年与去年同期相比成交量均大幅下跌,平均跌幅达41%,未来一段时间内市场将延续较为低迷的走势,调控带来的短期效应不可避免。
未来房价增速将放缓
戴德梁行认为,自2003年以来,房价增幅明显快于人民收入水平的增速,2007年衡量房价及消费者支付能力的房价收入比及房价可支付比例两项指标进一步恶化,分别达到历史最高水平。而以目前中国楼市6.98倍的房价收入比(合理区间3--6倍)及41%的可支付比例(合理范围不超过30%)两项指标来衡量,已经超标,未来房价增速将放缓。
戴德梁行预计,随着国家新版劳动法以及进一步扩大国内需求战略的实施,未来人民收入水平将保持15%-20%的高速增长,在整体房价增速将放缓的情况下,明显的下跌现象将不会出现,预计2010-2011年房价收入比及房价可支付比例将回归至合理的区间。
信贷规模下降,资金链紧张
戴德梁行研究指出,预计未来仍将采取更为强烈的紧缩性调控政策。2008年上半年央行已5次上调存款准备金率至17.5%的历史最高水平,共冻结资金12000亿元。预计2008年底存款准备金率将上调至20%,全年冻结资金量达到24000亿元,相当于2007年房地产业向银行系统贷款总额11800亿元的两倍。而在银根紧缩的背景下,预计2008年全年银行系统对于房地产行业的信贷规模仅为8800亿元,较2007年减少约3000亿元,同比下降四成。
银行系统对于房地产企业的信贷紧缩将加大融资渠道单一中小型房地产企业的资金压力,将会致使中小房地产企业更多地采取项目转让的方式盘活资金,而资源的有效重置将有利于市场集中度的提高。土地存量市场集中放量
据了解,中国1998--2007年土地市场购置总面积高达28亿平方米,但已完成开发的土地面积仅为17亿平方米,尚未开发的土地规模占到全部出让土地总量的40%,土地市场囤积现象较严重。
由于2008年初国务院下发的集约利用土地的通知中明确指出土地闲置满两年将被无偿收回,闲置满一年不到两年的将征收土地出让金20%的闲置费。同年六月国土资源部在新版土地使用权出让合同中规定了商品住宅项目原则开发时间最长不得超过3年。戴德梁行认为,政府对于土地市场一系列调控政策的细化将会促使开发商减少土地购置速度,加大土地开发的力度。存量土地的消化将有利于增加市场供给,而在未来两年,市场产品供应量庞大。
未来市场供不应求
蒋尚礼分析指出,1998--2007年全国范围内商品住宅供应面积29.5亿平方米,而同时间商品住宅总需求量达到30.5亿平方米,缺口1亿平方米。自市场化改革以来,商品住宅市场整体处于供不应求的状态。2025年中国城市化率将突破63%的水平,2008--2025年间城市化进程将不断加快,预计新增城镇住房需求140亿平方米,在坚守18亿亩耕地红线的情况下,未来商品住宅市场将长期保持供不应求的局面。
而受益于中国经济的快速发展,2015--2025年将迎来中产阶级时代,预计新增1.5亿户中产阶级家庭,孕育着一批为提升生活品质为目的的换房者。待市场企稳后,投资需求将重新释放。
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