全搜索房产在线 2008年7月16日 09时52分 | 劳动报 徐巍 黄雨清
开发资金门槛目前已上升一倍
资金紧张，给房地产企业运作带来由内而外的变化。在沪上房地产开发企业中排名前10的一家公司高管告诉记者：“以往一个项目做不做，基本上是董事长直接拍板决定；现在，必须经过公司市场部、营销部、工程部等多部门进行核算，有时候还要聘请国内外评估公司进行综合考评后，才能决定。”即便如此，该公司考虑到资金安全的原因，从去年以来“主动出击”的项目仍然很少。
据汤晓丹介绍，以往开发一个项目，通常只要10%－15%的自有资金就可以操作了。例如一个项目的开发需要10亿元资金，开发商手头有1亿元就能启动项目，其余全部可以从银行贷款获得。而现在，必须有35%的自有资金才能从银行那里得到贷款，贷款门槛被提高了一倍有余。如果开发商要去土地市场上买地，需要的保证金比例则更高。
复旦大学房地产研究中心副主任华伟介绍，上海许多房地产企业原来的资金比例中，自有资金比例可以高达80%，而经历这一波宏观调控和市场观望之后，该比例已下降到了15%左右。“在房地产开发企业中有这样的现象，一些公司下属的某个项目资金是达标的，但整个集团公司的资金处于短缺局面。”华伟介绍道。
《解决篇》
抛盘和民间借贷两者间艰难抉择
在银行借贷这条融资渠道被堵塞之后，房地产企业通常有抛盘和民间借贷两条路可以获得资金。
低价抛售的前提是市场上有人接盘，据谭百强介绍，目前他们公司代理销售的有16个楼盘，但卖得动的只有两种类型：豪宅和符合90/70政策的中小房型。随着国际油价飙升，开发商手里大量远离市中心、大房型的楼盘将被列入滞销行列，相当一部分开发商抛盘回笼资金的做法将难以实现。
此时，命悬一线的中小开发商往往会走上民间借贷的“险途”。据华伟介绍：“以往民间借贷的利息2分有余，即借款100元的话，利息为20元，现在普遍达到了6分，这数倍于向银行借贷的利率，让房企融资成本大幅上升。”在此情况下，开发商不得不在断资金和高风险借贷中作出艰难抉择。
热钱救市还是信托融资救命？
今年来，热钱流入呈加速趋势。公开的数据显示，第一季度属于不可解释的流入资金超过6000亿元人民币，4月份一个月就高达3500亿元。复旦大学金融学教授孙立坚认为，目前这部分资金主要集中在银行。正常情况下，银行居民存款每月增加额在1500亿元-1800亿元。但居民存款余额从2007年10月的16.3万亿元急剧上升到2008年5月的19万亿元以上。这意味着有大量热钱隐匿其中。
那么，目前是否已经有热钱进入楼市？绿地集团张玉良给出了一个引人遐想的回答：“现在只要是有渠道的地产商都会想办法找外资。”但是想要得到热钱的帮助，似乎付出的代价也不小。银行业一位专家告诉记者，很多外资给出的借贷利率都远远高于银行贷款的利率，地产企业拿外资的钱，并不舒服。
目前，信托融资是不少中型房地产商手中唯一的救命稻草。近期，投资于房地产领域的信托产品数量明显增加。例如，3月发行的7款投资于房地产领域的信托产品中，有6款具有明显融资性质；建行4月16日开始在浙江定向销售的“利得盈”信贷理财产品与上虞杭州湾工业园区挂钩。
某银行资深人士表示，2005年该行发放的三年期开发贷款基本进入还款期，在信贷政策从紧，贷款额度有限的情况下，“放新款还旧债”的模式显然无法再继续了。因此，银行采取与信托公司合作，发行信托理财，以较高收益率吸引风险资金，尽快收回贷款。
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