叶檀：中国房价只有回归理性 反对房地产赌局

    探讨房地产市场应站在科学、客观的立场上。房地产市场不是赌场，以赌局来给房地产市场设局，说明房地产市场出现了偏颇，也说明研究者心态的不健康。 

    设立房价赌局没有经济学意义，只有社会学意义，反应了受高房价煎熬的民众盼望房价下跌的心态。这种心态将成为制订经济政策的重要考量。但回到房地产行业研究本身，我们只有回到科学、客观的立场，才能得出科学、客观的结论，而不是回到急升骤降的老路上去。社会学意义的探讨与金融学意义的探讨都有价值，怕就怕意气用事，把两者混为一谈，然后给对方额头贴上利益代言者的标签，意图使对方成为口水仗中的祭品。 

    一句豪气干云的房价预测，使一位金融学者成为千夫所指的对象。如今，学者意识到了设赌局的鲁莽，说，“无论深圳的房价涨与不涨，我都理应来道歉"，因为"简单地预测房价，这样做在当前的社会大背景下，很容易让关于事件的讨论产生娱乐化倾向，助长浮躁的学术风气，而房地产市场急需要解决的根本问题有可能被忽视。”

    学者打赌是经济娱乐化时代的误区，有违学术的根本。房地产市场目前要解决的问题很多，比如，如何解决保障型住房资金来源的缺口问题，如何以税收调节房价问题，如何分别对待投资性与消费性不同需求问题，这些问题都需要一一厘清，以免给经济造成严重损害。 

    中国房价只有回归理性，中国经济与房地产行业本身才能健康发展，行之长远。近一年的实践证明，政府推出的保障型住房而不是紧缩房地产信贷的策略，才是房价回归理性的手段。 

    房地产市场分为两类，自住需求与投资需求，前者适用于供求关系原理，后者必须以风险收益的金融学原理进行解释。就自住型需求而言，只有增加供给才是平抑价格的良策。保障型住房是自住需求的一部分，保障型住房供给增加，拉低了平均房价。深圳市场房价下降就是增加自住性需求、强行剥离投资性需要的结果。以此类推，土地价格下降压低成本、二手房交易活跃盘活库存，都是增加供给的良方。 

    由于保障型住房增加与压缩二手房和开发商信贷恰好在同一时间段出炉，以至于社会产生误解，以为压缩信贷才是房价下降的主因。事实上，压缩信贷既可以紧缩需求，也可以减少供给，对于解决住房不利。目前一些城市楼盘供给增加是因为前两年建设的商品房陆续推出，从上海的情况来看，在建商品房数量已经下降，这与信贷紧缩、成本增加密切相关。 

    深圳房价下降与投资性需求被压缩有关，去年房价大幅上涨导致一半以上为投资性需要，深港一体化的预期让香港房价成为深圳某些地块房价的标杆。预期破灭意味着短期内深圳房产收益下降，而信贷等成本上升以及物业税等政策的探讨，则意味投资成本急剧增加，投资者的成本收益预期发生逆转，导致一些投资者退出楼市。退出者增加，意味着房地产作为投资品种短期内降温，同时也使市场发生细分，一些高品质、处于地租较高地区的房产投资价值突显，而一些不具有长期投资价值、滥竽充数分享泡沫浴的房产必然遭受市场泡沫崩溃之忧。房产研究也因此进入城市、地段、楼盘的细分化阶段，进入精耕细作阶段。但是，只要货币流动性不变，房地产投资就不可能彻底退出房地产市场。 

    一个有责任感的经济学家无法回避市场经济中存在的政策与寻租问题，同样不会受制于任何利益集团，或者出于某种目的视客观与科学于不顾。在房地产市场，我们既要防止利益集团的蟑螂，更要防止聊博一笑的娱乐化倾向，并且在强烈的情绪左右下，与市场规律与中国经济发展的长远目标为敌。房地产赌局可以休矣。