楼市量价双挫房产税收萎缩

       对于目前房价的波动，几家商业银行人士均表示，尚不足以对其盈利产生大的影响———

      “房地产市场不能再往下砸了！”就近日有关媒体关于工行最新研究报告称“房价短期内普跌的可能性较大”的报道，工行城市金融研究所一位人士表示气愤：“我们对房地产市场主要还是看好的，只是说不排除有这个可能，但报道严重扭曲了我们的观点。”

        7月8日，工行城市金融研究所课题组发布了题为《经济大幅波动的可能性不大，较高通胀还需严加防控》的研究报告，分析并预测了2009年到2011年中国经济金融、宏观调控及结构性改革的走势。

        作为未来三年需要重点关注的两个趋势性问题之一，上述报告分析认为，从中长期看，房价可能从2010年前后进入一个平衡、小幅上涨通道。不过，报告同时指出，中国房地产的“暴利”时代可能已经结束，未来几年房价暴涨的可能性不大。

       从短期看，相比于“经过前期长时间的观望，尤其是考虑到近期一些中心城市已经出现境外资金加大楼市投资力度的现象，市场交易量出现爆发式上涨而重新带动房价攀升的可能”的观点，报告更倾向于认为：2008年到2009年上半年房价总体下跌的可能性正在加大。

       从记者日前了解到的情况看，目前中行、建行对我国房地产市场走势的判断大体相近。中行人士分析认为，由于经济发展和自住需求的支撑，推动房地产市场发展的基础并没有发生根本性改变，未来几年内全国房地产市场交易量和成交价将保持增长态势。

       虽然在一些城市已经出现房价泡沫，随着新房供应量增多及中国的人口红利变成人口负债，自住房屋的边际消费需求将大大减少，总体房价增幅将趋缓，在2015年至2020年之间可能会出现房价趋势拐点；但由于政策选择因素使房价走势存在很多的不确定性，总体上是波动中上升的趋势。

      “以投资或投机为目的的购房需求随政策和资金流向变化而变化，将引起阶段性房价波动。”上述人士称，近年宏观调控影响了投资、投机需求的价格预期，可能在部分城市形成阶段性下跌。

      业内人士据此指出，在总体个人住房贷款发展政策不变的情况下，银行如何将针对投资、投机性需求的房贷政策调整落实到各具体城市或区域是需要面对的艰巨任务。

      不过，对于目前房价的波动，几家商业银行人士均表示，尚不足以对其盈利产生大的影响。建行曾在去年做过一个压力测试：如果房价下跌10%，对建行基本没有影响；如果下跌20%，有一点影响，但不大；如果下跌30%，影响会比较明显，但也不是根本性影响。

      建行研究部总经理郭世坤表示，作为国内最大的房地产按揭贷款提供商，建行一直密切注意房价的变化。他说，考虑到中国的具体情况，房价是否会出现全面下跌以及能否下跌30%都是疑问。即便真的出现下跌，也需要一个过程。

      数据显示，由于看好房贷业务的前景，过去三年来，中行个人住房贷款占全部零售贷款的比率一直超过75%。2005年、2006年、2007年三年间贷款余额年增长率始终保持在16%以上，其中2007年末较2006年末增长31.8%；个人住房贷款余额也由2004年末的2765亿元攀升到2007年末的4942亿元(含商业用房贷款)，三年间增加了78.76%。中行有关人士表示，他们对房贷业务发展前景总体看好的基本判断并未改变。

      即便如此，对于近两年房价过快上涨、投机氛围日渐浓厚、宏观调控不断加强、房地产市场走势波动加剧，以及国家从紧货币政策、美国次贷危机等不利因素可能为银行个人住房贷款业务带来的风险，商业银行始终时刻保持着高度警惕。

      尽管在目前看来，房价问题尚不会影响建行的房贷质量，但郭世坤称，出于风险防范的考虑，建行会持续对此问题予以关注。

     据悉，在建行，个人住房按揭贷款的首付比例一般在30%以上，房地产开发贷款只集中于少数优秀的开发企业。从前年起，建行房地产开发贷款的增长速度都低于同业平均水平。

     2007年下半年以来，建行在部分房价上涨过快地区的个人住房贷款基本处于负增长状态，在房价大幅飙升之前已经开始控制贷款增长。目前，该行在这些地区的个人住房贷款不良额和不良率均比年初下降。

     而为应对周期性风险，中行也在强化个人住房贷款管理。具体措施包括：通过调整个人住房贷款政策防范因房价波动出现系统性风险；通过规范个人住房贷款业务操作流程，实施风险管理达标工作防范假按揭等操作风险；通过零售贷款自动化决策审批体系建设提升信用风险管理水平。