全搜索房产在线 2008年7月3日 09时30分 | 成都商报
● 购房者关注视点已从地震后的安全转向价格
● 当前市场上不同幅度的折扣，都是限时限价的定向促销
● 价格优惠已经初见成效，楼盘来电来访明显增加
● 《意见》出台后第一周，市区商品房成交面积环比上升12.33%；第二周环比增长13.44％
● 优惠促销成为《意见》出台后开发商推广主题，但八成开发商表示降无可降
新闻
背景
《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（下称《意见》）出台后，成都楼市欲借政策东风一举发力回暖市场。《意见》出台之后的两周时间内，数十家开发商不约而同开展强势促销活动。而为增加宣传效果，促进购房者下单，大部分开发商都选择了降价和优惠作为诉求主题，记者粗略统计，上周几大主流媒体的房地产广告中，80%以上选择了降价优惠作为核心内容，而部分开发商甚至直接打出七五折和零首付的诱人条件。
不过，面对大幅度的降价和优惠，购房者似乎并没有似开发商一样统一步伐，立即启动购买计划。有网民质疑成都楼市已进入普降时代，是否购房仍需等待。成都房价是否会继续下降？降价后有多少人在买房？成为购房者甚至业界高度关注的话题。为解开购房者疑惑，记者多方调查，力求还原当前成都楼市价格真实状况。
现象
八成楼盘打折促销
《意见》让沉寂多时的开发商们看到了曙光，借助政策东风卖房成为大多数开发商的第一反应。不过，此前已经有不少项目选择大幅优惠和降价的方式促销，急于扩大销售的开发商们为加大购房者关注力度，选择的方式也惊人的相似，降价和优惠成为主题。少则5%多达25%的优惠让购房者眼花缭乱，“从去年年底开始，购房者已经习惯性地面对优惠和折扣，现在如果开发商没有大动作，显然无法竞争。”南延线一起价仅4000元每平方米的开发商道出了大多数同行的心态。
戛纳滨江最低折扣7.5折，单套最高优惠达19万元的特惠房是这轮竞争中的代表之一，而这个价格甚至低于一年前周边项目的销售价格。不过，类似这样的优惠比比皆是，“夏季购房节特惠三天，每平方米特惠900～1300元，不论楼层、朝向，均以每平方米6500元统一价格发售。”国嘉新视界为促销，推出了两栋三个单元中的100套房源参与“购房特惠活动”；首创·爱这城推出最高折扣25%；恒大绿洲赠送1500元每平方米的装修；阳光水岸最高8%总房款优惠再送8888元礼券；城南名著截至7月底，推出50套准现房，赠送价值8.8万元的产权地下车位……而10%以下的各种优惠不胜枚举，此前东山国际新城推出的零首付也被多家开发商所效仿。有些开发商甚至同时推出大幅度降价和零首付两大杀手锏。
“我们已经做出了最大幅度的价格调整，接下来肯定会逐渐调整回来的。”一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，这次价格调整超过过去几个月中的任何一次。而类似的促销手段，从《意见》出台后两周内的媒体广告反映情况看，数量超过80%。
市场反响
优惠牌悄然影响成都楼市
“需求市场现在处于观望期是导致楼市交易惨淡的真正原因。”此前全国工商联住宅产业商会会长聂梅生接受媒体采访时，针对国内一线城市市场所表达的观点得到开发商和业界普遍认可。
几个月的博弈，最终迎来开发商大幅度退让的格局，面对这一局面，部分购房者最大的疑惑集中在房价的走势上，这甚至直接影响到他们的购房行为。“房价既然已经松动，还会不会继续降？”购房者王先生的疑惑代表了这部分购房者的主流心态。
对于开发商而言，这似乎并不意外。“毕竟此前购房者心理影响太大，要立竿见影并非易事。”宏信营销总监兰飞的话同样得到了大多数开发商的认可。不过，让开发商略感欣慰的是，广告打出去后来电量明显增加了。城南名著相关负责人告诉记者，购房者显然已经意识到，目前很多楼盘推出的价格已经相当具有诱惑力，何况不少项目甚至直接降低了首付门槛。对于刚性需求而言，巨大的优惠成为具有相当的诱惑力。成都开发商全面打出优惠牌，正在悄然影响整个楼市氛围。
“现在购房者关注的问题已经从震后一个月主要关心房屋安全，转变到主要关心价格和优惠政策。”曦城营销负责人罗女士透露。
正合地产顾问公司董事长毛勇认为随着时间的推移，购房者对成都楼市的信心正在恢复，而优惠的刺激也起到了明显作用，加上来自德阳、绵阳等二级城市购房者进入成都置业，成都楼市的刚性需求正在增加，需求释放速度也在加快。
机构观点
成都房价逼近刚性成本线
“‘成都房价降到什么水平才是底？’这是不少购房者面临开发商近期的房价优惠行为最大的质疑。这个问题无法准确回答，但可以肯定的是，目前不少项目的销售价格已经接近开发商的盈亏平衡点，虽然并不排除有的资金链紧张的开发商可能亏本卖房。”星彦地产成都公司总经理张猛如是说。
“成都房价已经非常接近开发商的刚性成本，我认为下降的空间和可能性都已非常有限。”毛勇似乎更为肯定，毛勇同时向记者透露了一份该公司的最新统计数据。根据成本法估算，2006年、2007年、2008年拿地的开发商，推出项目的平均成本价格分别为4237元/㎡、5783元/㎡、5081元/㎡，而且这份数据的测算前提是按照所有地块开发的理论最大容积率计算（事实上很多时候很难达到），这意味着实际开发成本可能比这一数据更高。而根据成都市房管局的数据显示，成都市区2008年1～5月的销售价格约为5667元/㎡，以此价格销售，作为2008年楼市供应主力的2007年成交土地，入市销售已无利润空间，尤其在经过本轮大幅度降价优惠后，目前的实际销售价格已基本接近底线。
很多的开发商和学者认为，作为商品的房地产产品同样必须遵循价值规律，“现在的成都房价泡沫已经基本上被挤掉，尽管房地产价格主要由供求关系决定，但大多数开发商仍然会考虑刚性成本。现在成都的房价水平已经相当合理。”毛勇说。事实上过去8个月的市场变化，已经让开发商的定价原则也悄然发生了变化，由主要遵循市场定价法，转移到更多考虑成本定价法。这一观点也得到开发商的认可。
八成开发商
我们已经降无可降
“可以肯定的说，经过调整后国嘉新视界现在的价格已经接近成本线，肯定不可能再降低价格。”国嘉地产营销策划总监王珏表达了当前降价开发商的共同心声。
“现在已经触及到项目开发的刚性成本，能降价的开发商已经降到最大限度。”飞森房产营销总监杨晓喻说，现在借助政策的利好影响，有一定影响力的开发商都已经尽最大可能降价。“这次大幅度优惠主要是针对灾区客户献爱心，可以说也是购房者的最好机会，我们不可能再推出这么大的优惠。”首创成都公司副总经理罗东辉透露，这次共推出200多套优惠幅度不一的房源，售完为止。
另一类具备相当资金实力的开发商更不可能降价。“我们现在尽量遵照以前的定价销售，不会贸然大幅降价。”上海绿地成都公司营销总监任平称，现在派克公馆仍能保持一定的销售速度，所以降价不会成为首选。龙湖地产成都公司营销副总杨虎也表示目前公司在成都的项目都没有打折优惠的打算。
而部分资金难以为继的开发商已经考虑出售项目出局，这类项目是否会降低到成本线以下，确实难以预测，但会不会影响开发商的主流定价？“房价整体下滑到刚性成本线以下，我认为这个可能性非常小。”毛勇对此回答非常肯定。而推出特惠房送车位的城南名著相关负责人也认为，以前开发商定价可能更多依照市场定价法，现在则更多会考虑成本定价。即使有亏本卖房的开发商，也肯定是极个别现象。
记者随机采访了近期降价幅度最大的17家开发商，表示肯定不可能在现在房价基础上继续降价的开发商占14家，超过八成。在降无可降的前提下，大部分开发商不会贸然赌博亏本销售。
事实上，开发商对房价接下来的走势显得相当谨慎，不少项目大多在降价时选择了限制期限限制数量的方式，如国嘉新视界100套特惠房时间只有三天；珠江国际花园8.5折爱心特惠房为“限时限量抢购”；城南名著特惠房仅50套……
成交量
持续两周稳步上升
尽管仍有部分购房者对开发商接连不断的优惠广告表示疑惑，但真正有购买需求的购房者却正在利用这轮机会买房。上周交易活跃的楼盘中，大幅度优惠的项目占了相当比例。在国嘉新视界刊出每平方米降价900～1300元广告后推出特惠房当天，记者到该项目销售中心，前来看房选房的人仍络绎不绝，相比一些没有优惠的项目，销售氛围确实好了很多，该项目特惠房推出后的第二天即上周六，开发商即在媒体上刊出“100套爱心房源仅余39套，当天成交61套”的广告内容，到本周一时其相关负责人透露，推出的100套特惠房已全部售完；戛纳滨江负责人接受记者采访时，同样激动不已，“很好，打出优惠广告后三天内，接来电400多通，上周末100多组客户到达现场，已成交80多套。”
《意见》出台后第一周，从中原地产和正合地产报告数据显示，成都市区的商品房成交面积为10.84万平方米，环比上升12.33%；新政后第二周市区共成交商品房11.82万平方米、1216套，分别较上周环比增长13.44％和11.25%。“大幅度的优惠，毫无疑问会释放一部分刚性需求。”毛勇将交易量上升归结为开发商的让利刺激。
本报记者 唐文超
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