全搜索房产在线 2008年6月18日 09时15分 | 北京商报
开发商企业自食扩张苦果降价一成卖地融资
“最近我们在大连收购了一个海景项目，占地面积达到了47万平方米，而价格比当初该公司购进项目时还降低了10%。”一位开发商向记者表示，此外他们还在海南收购了一处酒店项目。他向记者解释说，主要是这两个项目全在当地的一些小开发商手里，但是随着今年货币政策紧缩，两家企业全面临无米下锅的境况，不得不卖地为手里的其他项目融资。
其实，目前全国开发商选择卖地渡过难关的已经不是个案了。根据有关报道称，重庆某著名开发商正通过多种渠道转让旗下一项目，以期回笼资金。据了解，目前该项目已经取得了预售许可权，但从去年12月份至今，仅卖出两套房子。开发商表示，目前该公司共开发有两个项目，从去年靠买房收回的资金仅有100万元，因此不得不卖掉一个项目，来获得资金开发另外一个项目。
无疑，去年土地市场火爆的地区，开发商全面临着过度扩张带来的苦果。记者从南京的一家专业房地产网站上看到，近期频频出现这样的信息：“南京主城内一开发商寻求公司以及项目整体转让，资金需求约17.5亿元”、“溧水主城区一100亩项目，总价1亿元，寻求转让”、“苏州开发区一酒店式公寓，楼面地价5000元，项目总价约2亿元，寻求转让”。
据理财周报近日统计的数字显示，两市105家上市地产公司平均资本负债率55.7%，其中最高的是鼎立股份，其资产负债率高达89.1%，这就相当于这家公司100块钱资产中有89块钱是从外面借来的。在取得数据的79家公司中，53家公司资产负债率在50%以上，而低于香港市场安全比例20%以下的只有3家公司，分别是运盛实业、ST东源和科学城，其中科学城资产负债率最低，只有5.32%。根据统计，79家公司中，64家企业流动比率在1至3之间，万科A、泛海建设、万通地产、北辰实业、保利地产等公司比率集中在2上下，分别为1.95、2.09、1.98、1.99、2.14。79家公司中有43家公司速动比率在0.5以上，而只有17家公司大于1，也就是说76%的公司短期债务风险很大，46%的公司风险非常大。
开发商资金链断裂“在即”资金缺口高达5000亿元
在“2008博鳌房地产论坛”上，钟伟发布的一份房地产金融报告显示，销售量萎缩成为今年房地产市场面临的主要困境。深圳房地产市场的调整并没有结束，反而有向全国蔓延的趋势。并且预计开发商今年全年总体资金缺口将至少达到4000亿到5000亿元。
从目前各地的情况来看，由于销售回款的大幅度减少，以目前的开发节奏而论，开发商将出现4000亿-5000亿元的资金缺口。这种情况足以使20家大型房地产开发企业陷入困境。钟伟指出，本轮从深圳引发的市场萎缩并带来房产价格调整的现象并未结束，而有全国化蔓延的趋势。
同时，潘石屹在最近的网聊中也指出，“房地产行业是一个资金密集型的行业，从今年初开始，中国整个房地产行业的资金就非常紧张，如果把中国所有房地产公司组合起来，做一张《资产负债表》，财务指标一定是非常难看的，在这种行业资金非常紧张的情况下，央行突然提高1%的准备金率，意味着又有4000亿的资金被冻结，房地产行业对资金就更为敏感了”。
从以往的房地产宏观调控看，潘石屹认为更多的是从各部门角度做出调整，调整的效果也是反向的，市场表现就是房价越调越高。但是从去年下半年开始后，政府的调控改为对银行按揭贷款利率乘数的调整、银行利息和准备金率的调整，这才“抓准了穴位”，“市场的反应是非常明显的”。从整个地产市场来看，深圳成为目前房地产市场的“保险丝”，要出问题会先有表现，要断会先断。（赖大臣）
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