全搜索房产在线 2008年6月17日 10时21分 | 千龙网 胡艺
“还有加价的吗? 1232元第一次，1232元第二次，1232元最后一次，成交！”拍卖师汪倩瑜无奈地落下了手中的拍卖槌，这一价格仅比拍卖底价——1230元/平方米高出2元。自今年年初以来，在沈阳市公开挂牌的地块中大量出现了流拍现象，部分地块为了寻找到买家，一再延期拍卖，但仍然没有买主上门。这与去年房地产开发商不惜高价争相"囤地"的情况形成了鲜明的对比。（6月16日《中国经济周刊》）
尽管地产界与公众舆论对房价拐点说尚存争议，但是，不争的事实是，随着国家宏观调控政策加力，公众购房理念逐步趋向成熟，不仅是沈阳，好多城市都出现了住房成交量下滑，房价松动的迹象。有的城市甚至出现了暴跌的局面。现在，沈阳拍卖地价仅比拍卖底价1230元/平方米高出2元，无疑为降低房价做了新的注解。
从理论上讲，地价下降意味着房价成本下降，对房地产市场会有一定的引导作用，对购房人来说，无疑是好事。但是地价下降一定会带来房价下降吗？我们不妨来看看房价成本的构成。一般说来， 房价成本主要包括这么四项：地价成本、建筑安装成本、各项配套成本和企业运营成本。应该承认，由于企业的管理水平不同，房价成本还存在房产所处地域、楼层、季节等个性差异，企业运营成本构成有一些不确定因素。但是笔者以为，除开企业经营等弹性成本需要进行综合权衡以外，地价、建筑安装、配套费用等成本实际上占了房价成本的大头。地价下降以后，住房该如何定价呢？
关于住房定价的问题，经济学家易宪容力主公开房价成本：“合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。没有这个前提，定价机制就有问题。让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，就有利于控制暗箱操作，各方就都能更理性地判断房地产市场，房价就能更趋理性。”
事实上，由于开发商与消费者之间信息不对称，一段时间以来，房价信号是失灵的。在去年福布斯中国富豪榜上，房地产商占据了十大富豪中的6席。前期的“暴利行业揭秘大调查”显示，近4000位网友从26个候选行业中选出2008年的十大暴利行业中，房地产业位居暴利之首。某地开发商更是表示，房价降三成还有15%的利润空间。种种事实表明，房价存在非理性暴利。
因此，笔者认为，地价下降只是非理性房产市场的一个缩影。地价下降，除了政府减少土地出让收入，开发商成本降低以外，是否真能给购房人带来实惠，指望开发商主动放弃暴利并不现实。要让楼市健康有序发展，房价回归理性，在当前状况下，政府做好廉租房、经济房的文章，打破"地王神话"都是必要的。但是建立合理的房产市场定价机制，还原房价成本，压缩房价暴利空间，让开发商与消费者在法律和市场的框架内公平博弈，尤为重要。
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