楼市拐点从“量跌”到“价跌” 外资借机“打劫”

   从写字楼整购到投资住宅 外资投资地产发生质变 

楼市的低迷，特别是从“量跌”到“价跌”的实质性变化，让苦等投资机会的外资兴奋不已，给他们提供了所谓的平等对话的机会。其实一直以来外资在国内的房地产投资一直停留在对长期持有的商业地产项目上，特别是写字楼、公寓等上，而对于回报率最高的普通住宅市场一直无从下手。一位来自美国的地产商表示，目前他们正在考察一些普通住宅项目，期望用直接参股的形式介入，已经有一些去年高价拿地的开发商，由于资金缺乏而陷入了开发困难中，这正是他们等待的机会。 

其实，外资对国内房地产行业一直觊觎，但是国家近两年来一直出台限制性政策，一定程度上阻止了外资的投资机会。从2006年国家出台“限外令”，去年又出台了新外资投资目录以来，对外资在国内房地产投资的势头有所遏制。但种种迹象却显示，今年开始，经过一段时间蛰伏的外资又开始有所行动。日前新西环T1写字楼的被整购引起了业界的关注，参加这次世界不动产俱乐部中国年会的戴德梁行投资部华北区主管叶建成在采访中表示，一直以来外资对国内的写字楼市场都很关注，但由于近两年来“限外”政策不断出台，确实给外资收购项目带来一定的阻力。因此，目前外资会采取迂回战术，先在中国境内设立项目公司，然后寻找同样具有外资成分的项目，通过股权转让的形式完成收购。 

叶建成表示，虽然去年北京的写字楼缺乏外资的支持，但由于国内的大型国有企业，如银行、保险公司表现出强劲的收购势头，使得去年北京市整栋物业成交面积约为160万平方米，比2006年增长约30%。而其中写字楼整栋成交面积占总量的60%，约为100万平方米，比2006年增长了10%。在成交额上，整栋物业成交总额约270亿元，比2006年增长约20%；其中将近70%是写字楼，约180亿元，比2006年增长20%。 

由此可以看出，写字楼物业依然是外资重视和青睐的物业类型，写字楼的成交总额和成交面积一直保持了稳定增长的态势。对于市场上认为目前北京写字楼供应量过多，影响投资者收益的说法，叶建成认为，应该从更长远的发展来看待写字楼投资。他预计2009年和2010年，北京甲级写字楼供应将仅为100万平方米,尤其是2010年，预计新增供应将不到30万平方米。而2010年以后，核心商圈，如CBD、金融街、燕莎等新供应更是越来越有限。所以，从长远来讲，北京写字楼是非常具有投资潜力的。 

而让业内人士对北京写字楼投资充满信心的原因还有，目前持续攀升的写字楼租金和售价。不少业内人士认为，虽然北京写字楼的租金涨幅不如上海明显，售价也不如上海高，但北京写字楼平均租金属于平稳增长，不像上海是几起几落、涨跌交替。因此，与投资市场比较成熟的上海相比，北京写字楼投资潜力有着更大的挖掘空间。 

因此，不少国内人士认为，在相当长的一段时间内，外资还不会轻易地进入普通住宅的开发中去，可能只会提供资金，期望坐地分成。