理性判断房价走势：“双高”时代究竟该不该买房

   房价永远是牵动着开发商和消费者神经的问题，在眼下高增长与高通胀并存的时代，该不该买房的问题在房市走冷后再度成为人们关注的焦点。有一种观点是鼓励居民不要去买房子，使房地产真正地进入冬天，让消费者结结实实拣个便宜。另外一种针锋相对的观点则是，眼下是最后的买房良机，赶紧买房子吧，过了这个村，没有这个店，一旦房价再度上涨就买不上了。 

   情况到底如何，笔者的看法是，买房不是小事，追涨杀跌的心理虽属正常，但对房价走势的理性判断是最重要的。 

   当前的形势变化究竟如何呢？笔者认为2007、2008年以来的中国经济充满着不确定性。这种情形与1997、1998年有惊人的相似性。第一个相似性，就是两者都面临着外部经济的不确定性，但总体趋势则是很不乐观。第二个相似性，就是两者都面临着某些重要的经济临界点的变化，因而经济运行事实上是处在十字路口。第三个相似性，就是物价的压力仍然在指数上彰显，致使政策导向很容易出现迷惑，难以灵活调整。 

   温家宝总理曾坦言，2008是最困难的一年，难就难在不可测因素多，不确定性强。现在，半年已经过去，经济的面纱在逐渐揭开，相对来说不确定性已经降低。 

   比如说，外贸趋势已经清晰，从已公布的数据来看，出口增长出现大幅下滑；今年的出口也许会对经济增长有负面影响。但是，另外一方面数据显示，内需非常强烈，名义投资和消费都处在高峰，甚至顺差的减少也是因为内需强劲进口太多所致。再加上年初南方的冰雪灾害以及5·12汶川地震等特大自然灾害的发生，管理层已经开始警惕经济下滑风险，温家宝总理明确谈到既要关注通胀风险，又要关注经济波动风险，还要关注国际经济风险。为此，宏观调控政策要有灵活性，要注意调控的力度、节奏和风险的把握，这表明政府的调控意向开始注意“两手抓”的问题。此外，在股市方面，政府克服各方意见阻挠，已经及时对股市出手，“财产性收入”增长崩溃所导致的负“财富效应”的风险也在缩小。 

   结合今年以来经济基本面和政策调控面的信息，已经大体可以知道，今年的经济会在外需下滑下靠内需继续支撑，增长速度仍然不会低于10%，而物价涨幅可能会在6.5%上下。这样一个经济运行状态对房地产的支撑将是强劲的。支撑点有二，一是经济仍然维持高增长下的房地产实质有效需求也将保持高速增长。二是物价高增长时期，房价会有一个强烈的支撑。 

   谈到物价高增长，可以说中国经济不仅已经告别通货紧缩时期，也已经告别所谓“高增长，低通胀”时期，正在确定无移地走入“高增长、高通胀”时期。目前的形势是，政府在用能够使用的各种办法不让物价上扬并且已经取得了明显的效果，比如，粮食连年丰收，国内粮食库存充实，目前中国粮价远较国际水平增幅为低(其实猪肉也如此)。而在能源方面，2003年以来国际能源价格平均每年的增幅是29%，但中国平均只有9%，也远较国际市场为低。但是，中国物价能否持续拒绝与国际接轨呢，这是值得怀疑的。另外，国企使用的土地是没有交地租的，使用的资源是不交资源税的，所有企业的信贷资金成本也不如市场成本高，环保成本也没有到位，所以这些成本的因素假如正常释放，按花旗银行的保守估算，2007年最低在3.8万亿元。所以可以说，无论是按目前的国际市场涨价压力，还是按未来中国成本正常化的压力，中国都将进入一个持续的物价高增长时期。