全搜索房产在线 2008年5月8日 09时25分 | 上海证券报
“一只蝴蝶在巴西轻拍翅膀，可以导致一个月后得克萨斯州的一场龙卷风。”在目前中国的房地产市场，深圳很可能就是这样一只搅动全局的“蝴蝶”。
相关统计显示，在深圳楼市最为火爆时期，房价半年上涨50％以上，市场中60%至70%的购房者出自于投资需求，而其中高达90%以上比例的投资者为贷款炒房，成为中国房地产热的一个新的典型样本。其后，王石一言成谶，深圳房价“拐”了，短期内下跌又逼近50％，其“蝴蝶效应”一度由南至北影响包括京沪等在内的各地楼市，成为大涨大跌的“风眼”。
历经“拐点”后的深圳样本的现状和趋势如何？这个答案，对于至今仍深陷“成交低迷”泥潭的各地楼市不乏提示意义。上海证券报记者在深入深圳楼市现场各方调查后发现：尽管房价已经下跌且幅度不小，但是，这一轮深圳楼市的大调整还远未到位。一个考验买卖双方的炙烤过程，很可能非常漫长……
房价乘上“过山车”
现在回想起来，陈先生（化名）在去年9月份购入卡罗社区（宝安海滨广场三期），可谓站在了深圳楼市的“分水岭”上。
陈先生购买的楼盘位于深圳关外区域，其销售均价早已从开盘时的13000元/平方米直线下降至8800元/平方米。谈及那时的购房感受，陈先生显得无可奈何：“当时就是眼睁睁看着深圳房价不断往上涨，而自己又需要有套房子住，所以最后还是一咬牙买了。”而在此之后，深圳新房市场的调整便拉开了序幕。
按照深圳住宅市场的发展曲线图，去年6月份时，深圳一手房价格一度达到最高点。深圳市国土资源和房产管理局的统计数据显示，去年6月前21天深圳一手房的成交均价为15487元/平方米，比5月份上涨1264元/平方米；而对比1月份的10670元/平方米，房价在半年内上涨了45%。
“当时深圳关内区域的物业价格，一般都在2万元/平方米以上，在豪宅集中区域甚至有近4万元/平方米的售价出现。”美联物业深圳总经理王书权告诉上海证券报记者。国家发改委和国家统计局的调查则显示，去年6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，而当月深圳新建商品住房销售价格同比涨幅高达13.9%，仅次于北海，排名全国第二；二手住房销售价格同比涨幅更达16.1%，“领军”各大城市。
在这轮非理性的房价上涨之后，深圳市政府开始着手进行调整——加强闲置土地处理、出台外资准入细则、加大住房保障力度、进一步整顿和规范市场交易秩序等。而《关于实施深圳市住房建设规划2007年度实施计划的通知》（深国房〔2007〕330号）更是确定了年度住宅用地计划供应总量达到210公顷的目标。“之后深圳楼市开始表现为缓慢回落。”王书权表示。
在调整几个月之后，随着市场整体成交放缓，深圳楼市在去年9、10月份开始出现明显下降趋势。公开数据显示，去年10月份深圳楼市的销售面积仅为15.36万平方米，创下年度最低纪录；与当年1月份的80.26万平方米相比，萎缩幅度高达81%。这种低迷态势一直延续至去年年底，销售面积始终未能超过20万平方米。
随之而来的连锁反应是，深圳新房市场在今年开始出现广泛降价，同时引发了业主退房风潮。深圳房地产市场的未来走向，一时间显得迷茫起来。
降价掀起“退房潮”
房价下降碰倒了深圳楼市的第一块“多米诺骨牌”，退房风潮随之而起。
陈先生便是众多退房者中的一员。按照陈先生的介绍，引发业主们进行维权的导火索，是自今年2月份开始的“半夜售房”行为。“也就是‘拐点论’发布之后。”作为经历此次降价风潮的购房者，卡罗社区的前期业主们对于开发商的“动静”显得尤为敏感。“我们曾经在白天打电话去售楼处查询，得到的答复是，既没有打折也没有特价房。”陈先生说道，“而结果营销商却在暗地里通知买家，半夜带人去看房。”随着“半夜售房”行为的日渐公开，降价开始浮出水面。
在陈先生出示的“业主诉求书”中提及，“由于开发商在销售过程中的确存在着一些对首批老业主无诚信、违背市场交易公平的销售行为”，加之历史遗留问题的悬而未决，使得“老业主资产大幅负债”。“诉求书”除了提出还原规划设计设施、质疑物业管理品质及要求解决配套设施之外，还要求“按照合同总销售价格的27%返还现金，或等额实物的方式返还前期业主”。然而，根据陈先生的述说，开发商对于这部分前期业主的诉求始终未予正面解答。
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