尹中立：哪些因素使房地产调控打了折扣

　　土地的市场化改革和股票市场的市场化发行定价几乎完全一样。2000年开始，我国股票市场曾经试验过市场化发行，但因为政府一直在意股市的价格波动，担心股市发行速度不受控制会导致股市价格的大幅度下跌。因此，只对发行定价实现了市场化，将一级市场的定价完全和二级市场挂钩，希望通过此举消除一级市场和二级市场之间的价格套利机会，但改革的结果并没有消除一级市场的无风险收益水平，反而推高了二级市场的股价。2000年进行的发行改革试验失败的根本原因在于放开发行定价的同时，人为控制了发行的速度和规模，其实只是“单边的市场化”。

　　在地方政府垄断土地的情况下，企图实现土地的市场化改革是不现实的，充其量只是实现了形式上的市场化改革，没有改变其本质。市场化的改革实际上为地方政府操纵土地价格找到了合法化的手段和途径。这是房价和地价越调越高的主要原因之一。

　　第四，资本市场的闸门没有得到有效控制。在当前的房地产市场中，上市公司扮演着重要角色。截至2007年11月底，我国地产类上市公司共99家，总市值达1万多亿元，这些公司可以凭借资本市场的力量，高价从股票市场融资，然后到地产市场高价拿地。

　　股票市场的投资者积极支持房地产类上市公司的再融资。因为这些公司融资之后会积极地增加土地储备，为投资者创造良好的盈利预期，于是股价大涨。既然购置土地被市场视为“利好”，那么，上市公司必然会倾向于高价拿地，造成地产市场的行情不断看涨，从而刺激房价的不断上涨。

　　从股票市场的表现看，房地产类公司的股价上涨远远领先于指数，截至2007年11月末，房地产类上市公司的上涨幅度在所有行业中排第一位，99家房地产类上市的平均市盈率超过了70倍。对于房地产类上市公司来说，高市盈率和高股价就意味着低融资成本。于是，在目前的市场背景下，房地产类上市公司的融资冲动空前高涨，2007年的前8个月，房地产类上市公司已经公布的融资计划就超过了1000亿元。这1000多亿元的廉价资本将成为土地市场强劲的竞争者，成为推高房价的不可或缺的力量。

　　完善房地产调控的政策建议

　　面对上述现实，笔者认为，应该从以下三个方面入手来调整房地产调控手段和思路。

　　第一，完善住房保障制度。既然完全通过市场途径是解决不了当前房地产市场的问题的，我们应该将注意力放到调整住房政策上来，重点是完善住房保障制度。
　在政府投资兴建公共住房，面向中低收入家庭低出租或出售，是各国特别是欧美发达国家最重要的住房政策。公共住房的建设一般按照满足基本住房需求进行控制，有严格的建设标准、供应对象条件等。公共住房必须真正面向中低收入家庭，不能将政府提供的优惠政策被高收入者所利用。为此，许多国家和地区如瑞典、荷兰、法国、日本、新加坡、香港等，都制定了严格的政策措施。如制定入住公共住房的资格条件，实行家庭收入登记制度，严格的申请审批制度等，以保障中低收入阶层的利益。实行公共住房政策，一般应具备两个条件，一是土地保证；二是资金支持。

　　和住房保障制度有关的政策出台了很多，政府在2007年8月初又出台了24号文件，重点是增加廉租房和经济适用房的建设，这无疑是十分正确的。除此之外，笔者强调住房金融特别是政策性住房金融的作用。到目前为止，我国还没有政策性住房金融体系，建议在住房公积金和住房担保体系基础上完善我国的政策性住房金融体系。

　　第二，实施“一户一房”制度。土地与人口之间的矛盾将是我国难以回避的现实，因此，即使我们在土地调控方面做得更有灵活性，但如果不采取非常的措施，我们将难以很好地解决我国的住房问题。

　　笔者认为，“非常的措施”是指“一户一房制度”。“一户一房”制度是指一个家庭只允许拥有一套带有福利性质的住房(主要指减免土地使用费等优惠政策)。国家对居民属于计划内指标的住房采取低费、税政策，而对计划外住房采取惩罚性的高费、税政策。

　　“一户一房”制度的理论基础是我国的土地公有制，既然土地是公有制的，每个公民应该可以平等地免费享有属于自己的土地，在人多地少的国情下，“公民平等地免费享有属于自己的土地”可以定义为“拥有一套带有福利性质的住房”。

　　我国宪法和土地管理法的规定，农村居民可以依法拥有自己的宅基地，但没有规定城镇居民同样的权利，其原因在于宪法起草时城镇居民享有实物福利分房的权利，没有必要对城镇居民在土地所有权方面作专门的规定。但时过境迁，有必要在宪法修改时对城镇居民的土地所有权作专门的明确。

　　第三，对房地产行业的上市公司的融资进行适当限制。因为地产类上市公司利用资本市场的融资优势，推高了地价。因此，有必要对这些行为进行适当限制。在1994年开始的宏观调控中，对房地产类公司在股票市场的融资曾经有过严格的限制(几乎停止了房地产类公司的上市融资)，目前的房地产类公司的规模已经比较大，是股票市场最重要的板块之一，采取一刀切的方式停止这些公司的融资是不妥的，但可以对它们的融资规模作出适当限制。建议如下：

　　1)房地产类上市公司每年的再融资规模不能超过上一年度净资产的50%；

　　2)对房地产类公司发行上市作从严控制(在证监会发审委环节进行内部控制)；

　　3)对房地产类公司借壳上市和重组从严控制。