尹中立：哪些因素使房地产调控打了折扣

　　自2005年以来，我国政府出台了“国八条”、“国六条”等一系列调控房地产的政策，但房地产市场却出现了“越调越涨，越调越高”的现象。正确认识这一现象，不仅关系到房地产市场的健康发展，也关系到今后的宏观决策。

　　影响房地产调控的因素分析

　　1994年开始，我国也出现了房地产热，但政府出台了一系列政策之后，效果立即显现出来。应该说，本轮调控与上一轮调控的方法和手段基本相同，主要是控制土地和信贷“两个闸门”，但效果却有明显差异，主要原因有以下四个方面。

　　第一，房地产投资主体发生了根本性变化。将目前的房地产市场和10年前的房地产市场进行对比,我们可以看出，最大的不同是购买的主体发生了根本性的变化。1998年之前,买房的主体是“单位”，个人购房所占比重只有30%左右。“单位”主要是国有的，中央一道指令就可以很快将房地产的供给和需求都压缩下来，因此，价格不太重要,决策者只要关注投资规模就可以了。而10年后的今天,买房者主要为个人，个人购房所占比例超过95%。个人投资的行为主要关注价格的走势,中央的行政指令无法直接改变个人的投资行为。因此，今天的市场调控必须以房价为中心，否则不会有好的效果。

　　在市场十分发达的今天，我们仍然沿用计划经济时代的调控手段就会出现问题。当我们控制两个“闸门”时，市场会预期供给减少，于是房价上涨，尤其是在地产商的煽动下，房价上涨的预期被进一步强化。而房价上涨又会刺激地产类公司利润的大幅度增加，在利润的驱动下，地产公司冲破重重阻力，扩大房地产建设规模。结果是房地产投资增长速度无法得到遏制，依然处在比较高的状态。

　　第二，严格控制土地与房价上涨的矛盾。为了宏观调控的需要，同时也是为了保障粮食安全的需要，国土资源部实行最严格的土地管理制度，2006年全国批准新增建设用地同比减少39.8万亩，减少了15.6%。9年前即1996年，全国耕地数是19.51亿亩，人均耕地为1.59亩。9年间耕地减少1.2亿亩。2005年我国耕地18.31亿亩，人均耕地为1.4亩，还不到世界平均水平的40%。“十一五”规划纲要要求要保持18亿亩耕地指标，今后我国耕地减少量必须控制在3000万亩以内，也就是在“十一五”期间，全国只允许年供地600万亩，分摊到33个省直辖市，每个省市年供地只有18.18万亩。

　　2006年的土地利用总体规划修编工作也正在进行中，目标是守住18亿亩耕地这条红线。严控土地的具体做法是，凡无年度土地利用计划指标的一律不批地；严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地，增加民生用地。全国第二次土地调查也将于2007年7月全面启动，计划于2009年完成，这也是严格土地管理的手段之一。

　　这些土地紧缩政策给市场的预期是，未来农用地转为房地产开发用地空间已经非常有限，土地市场的供求关系将日趋紧张，价格将不断攀升。

　　政府强调土地稀缺必然会导致大量的资本在囤积土地，不仅不能达到集约利用土地的目的，反而导致土地的大量浪费。我们注意到，在最近几年政府出让的土地中有一半并没有及时得到开发。

　　显然，在房价不断上涨的时候，国家不能在社会舆论宣传上一味地强调紧缩土地的政策，政府应该运用更加市场化的手段，使出让的土地及时得到开发，以增加住房的有效供应。例如，可以征收土地闲置税、出台不动产税等。

　　第三，土地转让市场化操作与房价上涨的矛盾。自土地出让合法化以来，土地出让方式就倍受政府和市场的关注，在2003年以后，政府推出了市场化改革的方案，土地使用权的转让采取“招、拍、挂”方式，从形式上看，这些土地出让方式是市场化的，但事实上，在没有改变政府垄断土地市场的背景下实施的“市场化”改革是难以达到目标的。