窥探08年地产大势

　　随着12月20日成都市房地产交易中心最后7宗土地落槌，2007年成都土地交易宣布谢幕。在即将过去的一年，成都土地成交价格不断冲高，并在7、8月达到顶点，无论是市区还是郊县，每一块土地的价格都在突破人们的想象力。而在岁末年初之际，随着12月7日郫县郫筒镇凉水村三块土地的流拍，以及12月20日7宗土地温和成交，这标志着成都土地市场逐步趋于理性。 

　　"地市"决定楼市，楼市反衬"地市"。土地市场的细微搏动实际是楼市的真实映射。2007即将过去，曾经的辉煌和荣耀、狂热与理性都将成为过去。岁末年初之际，我们有必要对2007年的土地市场进行梳理，从中窥探2008年的地产"大势"。 

　　现在，让我们一同回顾过去，期待2008年！ 

　　第1变 

　　郫县流拍 成都土地市场分水岭 

　　12月7日于郫县郫筒镇凉水村二社的三块地，总面积约258亩，由于种种原因，全部流拍。据到场的正成地产营销总监王闻舟回忆：第一块地因参与竞拍方不足三家，被宣布取消拍卖。另外两块地虽然参与竞拍的企业达到了三家，却因未达到拍卖底价，而无奈流拍。有业内人士称：主导方的预期与市场心态差别大，所以流拍不可避免。由于11月30日，成交均价还在1232.81万元/亩，土地拍卖非常顺利。虽然没有7、8月份的火热，也算是买卖双方皆大欢喜，供求平衡。12月7日郫县土地流拍成了一道分水岭，宣告着原有土地格局发生重大变化。 

　　为什么成都土地市场的秩序重建，会出现在郫县？分析起来，郫县的巨头众多，从中信、龙湖、华润……凡是外来的大开发商都在不断试图进入这个市场。楼市火暴时，它俨然是炙手可热的宝地，销售形势大好，每逢土地拍卖，实力不济的开发商连染指的想法都不敢有。戏剧性的场景是：在12月7日郫县土地拍卖场上，巨头们突然集体消失了。于此，西南财大博导罗珉教授的解释是：巨头没钱了。虽然巨头们在拍卖场上习惯性豪掷千金，出手就是几十亿，但这些钱需要银行、证券市场的强力支撑，恰恰银行和证券市场都遇到了紧缩政策，银行准备金还上调了1%，目前所有土地贷款全部停止，9月28日发布的39号令已经进入了操作阶段。土地市场和宏观经济政策的紧密联系，在12月7日的郫县显露无疑。 

　　换个角度看，宏观调控对于郊区楼盘的冲击远远大于市区，那里有高得多的投资比例，记者沿西区大道看到的大多数楼盘价格都在4000元/平方米以上，对于一座高起点规划的新城，许多预期已经成为了投资，刚性需求并不明显。 

　　据统计，目前郫县的土地整理量达到几万亩，12月7日的区区200亩，并不会对一个区域产生太大的影响。目光再放大，温江、都江堰、双流……整个郊县楼市的在整理土地应该在10万亩以上，恰恰又是土地生变的最容易受影响的区域，当土地的压力演变成一种坚持，背后的还是长期性的判断：土地该不该因为楼市遇冷，该不该因为方向不明而降价？ 

　　第2变 

　　东方正红（查看地图）首宗地温和成交 主城区地价降了？ 

　　攀成钢地块中最有价值的临主干道区域，新鸿基以起拍价拿下了首宗地块。 

　　攀成钢3000亩土地亮相于今年春交会，当时在喜来登酒店震惊了全国媒体，经过各大媒体的高调宣传，煊赫一时，成为了二环路附近罕有的优质地块。当攀成钢的第一块土地亮相，立刻成为业内重点关注的"特大事件"。这块地总容积率高达6.5，面积达到259.0780亩，规划高度最高达到280米的商住地块。而几乎是同样的高端商业用地的成百地块，在9月20日的招拍挂上，九龙仓、华润、信和等多家资本巨鳄呈胶着状态博杀，恶战持续了一个小时以上，许多人都担心信和叶世光身体是否能继续支撑。而攀成钢的"盖面菜"地块登场，这样一出大戏的结局未免过于平淡：新鸿基没有遇到任何竞争对手，就起拍价将该地块收入囊中。 

　　业内人士分析，这可能与楼市遇冷有关。也有人认为，政府对该地块的限制条件让不少开发商望而却步。比如，竞买申请人必须具备在近5年内已建成或在建280米(高度为实际使用楼层高度)以上大型国际甲级商务大楼的成功案例；必须独立拥有经营期限不少于6年，经营管理面积不少于10万平方米超大型单一购物中心的案例，同时还须拥有2个以上经营期限不少于5年，单体面积不小于5万平方米的商场项目等。 

　　起拍价成交这个价格也出乎许多人意料，曾有专家分析，该地块属于做高端商业的理想地块，也是近一年来少有的大地块，据此估价将是起拍价的2倍多。再结合11月30日，天盛在沙河堡以960万/亩拿下的30多亩地，如果以此为基数，攀成钢首个地块，优势明显大于天盛的地块，但实际价格却相差无几。业内人士据此推算，攀成钢其它地块的日后拍卖价会低于天盛地块，但一个不容置疑的现实却是：攀成钢的几十个地块的开发价值都比天盛地块大，唯一解释是：攀成钢首块地拍卖，也是一道分水岭，表示主城区土地市场降温了。