成都楼市销售量创新低 拉响经济警报

　　相反，鑫苑成都公司总经理王绍光却认为，现在正是买房的大好时机，理由是“成都房价并不会跌，在观望情绪浓重的当下买房，还能享受到平时不能享受的优惠”。王绍光说，从大环境上讲成都成为了国家统筹城乡综合配套试验区，城市化进程必定要加快，这就意味着房地产肯定要大步发展；第二，成都的外来人口占了一半多，需求是必然存在的，积压到一定时候就会爆发；第三，目前全国物价上涨较快，有头脑有闲钱的人都不会把钱只存在银行，除了买股票、基金之外，买不动产仍然是比较稳妥的选择。万达的马俊浩还补充说：“开发商之所以不会降价的原因还有一个，就是无法对之前的业主交待。如果开发商降了均价，使得后一期的业主支付的房价明显低于上一期的业主，那么这个开发商以后做的项目都不会有人敢买了。”

　　对于何时是下手买房的好时机，也许到今天谁也没有一个最佳答案。

　　阳光———迷雾

　　未来房价涨跌走势难琢磨

　　地价是房价中最大的成本，往往一个地块刚刚出手，业界就可以通过其楼面地价估算出房价。2007年的成都土地单价从7月的疯狂，到9月的顶峰，再到12月的谷底，短短3个月，感受了冰火两重天。

　　5月底，鑫苑置业以700多万元/亩的高价拿下三圣乡的一块地，打造出今天的鑫苑名嘉·非主流，而在此附近的一宗地块于12月20日叫拍，金房却以520万元/亩的价格收入囊中。此种情况并非偶然。从11月到最近的一次土地招拍挂来看，土地出手都显露窘境，中华宇竟以1530万元/亩获得了玉林地块，这个价格对比7月—9月的土地拍卖价格非常低；东方正红第一块土地拍卖中，新鸿基也以底价拍得，这不得不让人揣测，这些项目的房价会是怎样的格局？

　　有业内人士称，前段时间非理性拿地的开发商们会比较着急，他们的资金压力明显比近期拿地的开发商大，如果再次迎来更为严厉的宏观调控，市场的观望情绪仍然持续下去，很容易熬不过楼市的寒冬。而对于低价拿地的开发商来说，就算房价有所下跌，也不至于做亏本生意，利润空间还是有的。但另一方面，也有开发商解释说：“说白了，一些土地价格是虚拟的。不少公司高价拿地后，就将资产打包拿去上市融资，而一些看似很低的地价，其项目的限定很多，利润空间在拿地的时候就削减了。再加上每个项目推出的时间不一样，所以不能简单从地价上去判断一个项目的房价。”到底孰是孰非，这是一个让业界伤脑筋的问题。

　　早报记者熊丽

　　幕后分析

　　政策杠杆难以影响成都企业?

　　商品住房成交量下降，土地拍卖遇冷，开发商推出各种眼花缭乱的促销活动……一系列表象似乎都在昭示着宏观调控的威力。成都，地处西部的房地产二线城市，又有着宜居之城的美誉，其受政策影响程度是否与沿海一线城市相提并论？实际上，成都房地产市场目前表现出来的和北京、上海等大城市一样的迷局，有着本质的不同。

　　楼市的迷局，因宏观调控政策而显。在近期出台的一系列宏观调控政策中，“杀伤力”最大的无疑是“土地招拍挂新规”和“二套房商贷”，两个政策一个直接对准开发商，一个直接对准购房者。

　　10月9日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(以下简称39号令)，其中规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

　　拍卖遇冷企业早已有地在手

　　此政一出，业界哗然。对于大宗土地出让而言，这样的付款方式无疑给拿地开发商造成了很大的融资难度。此前，很多开发商普遍采取的是“分期取得建设用地使用权证书”的做法：开发商先盘下整块土地，缴纳部分出让金，按缴纳比例取得土地使用证，然后向银行进行土地抵押贷款，分期缴清全部出让金。如此一来，有限的资金就可以撬动多个项目。新政实施后，这个循环链条将被打断，必须有足够的资金拿下土地才能进行下一步开发，房地产开发门槛将因此大大提高。

　　然而，对于让许多外地开发商感到巨大压力的“39号令”，对在成都开发项目的房地产公司影响却并不大。实际上，成都土地拍卖交易早就在执行这样的政策，开发公司参加拍卖获得土地，要付清所有土地款项才能拿到建设用地使用权证书。早在2004年初，成都市政府就明确规定，开发公司竞得出让宗地后，在合同里约定了具体付款时间。一般采用“3-3-4”的付款方式，即土地成交当天交付30%的款项，成交头3个月内交付30%，余下的40%在半年内付清。

　　“近期成都土地拍卖市场遇冷与整个房地产市场大的气候有一定关系，但不是最主要的原因。”成都万达商业广场投资有限公司副总经理马俊浩认为，主要还是因为很多企业特别是外来企业在上半年已经拿了不少地，而到了年底，很多公司都有资金结算等方面原因，尤其是一些上市公司，需要做年报，因此放缓了拿地进程。

　　在房地产市场的隆冬中，置信已经悄然出手，拿下了多个地块。成都置信副总经理唐名琏坦言———“这并非一时冲动或者豪赌，而是我们经过冷静的分析作出的决策，谁会拿上亿的人民币去赌呢？”

　　央行在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称359号文件)的基础上，再发出《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称为452号文件)，对银行信贷第二套住房作了详细清楚的规定：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行；已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也以第二套房贷政策执行。452号文件同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。

　　自住需求成都仍在不断增加

　　新政“二套房商贷”则直接提高了投资者门槛。对于存在大量投资性购房的城市而言，这个新政无疑是个巨大的打击。

　　“对第二套住房界定的重要性，并非仅是谁购买第一套住房、谁购买二套住房的问题，而是预示着中国的房地产市场将发生巨大的变化，中国的房地产市场发展模式将发生巨大的变化。”著名经济学家易宪容这样评价“二套房商贷”政策的影响及意义。房地产市场的投资者收益率高，也得付出相应的融资成本。在这种情况下，已经进入的房地产投资者并不在于第二套住房对其进入的影响，而是会考虑到他们已经购买过的住房由谁来接手。

　　可以说，452号文件，尽管是一个十分普通的补充规定，但是它对房地产需求市场的影响将是十分巨大的。因为，它从根本上区分房地产市场的投资与消费。