取消土地竞拍 一价定终身？

      日前，上海出台土地竞价新规，根据新规则，今后凡住宅用地面积占总用地面积一半以上的地块，现场竞价将由现行的现场举牌竞拍改为一次性书面报价。

      现场书面“密封”报价取代以往的公开举牌竞拍，这意味着，通常情况下，开发商只有一次、最多不过两次的出价机会。在“地王”频出、“面粉贵过面包”的当下房地产市场上，竞价新规能否抑制地价疯狂、降低房屋成本？取消土地公开竞拍是否将成为压垮骆驼的一根稻草？对此，有人认为，“密封”报价会降低像以往那样受现场激烈竞价气氛的影响而盲目追高的几率，有利于压缩地价虚高成分。也有人认为，取消土地公开竞拍将透支未来高地价。

      乐观派

      观点一：增加了土地归属的均衡性。土地归属不再相对集中，拍卖会不再是那些有钱开发商的表演舞台，天价地王难再现江湖。也许有人会说，如果这样的操作模式，开发商为了得到土地，势必在报价时提高自己的心理价位，但由于开发商只有一到两次的报价机会，而每个开发商又考虑如何以最合算的价位拿到土地，在报价方面相对保守。

      观点二：有利于降低房产开发的成本。由于开发商只有一到两次的报价机会，总体上开发商拿地成本比以前的公开竞拍有所降低，这在一定程度上也有利于遏制房价因地价疯狂上涨而一路走高的趋势。
观点三：对于个人合作建房是一个鼓舞。对于个人合作建房者来讲，取消土地公开竞拍是一个机会，虽然拿地还是难上加难，但毕竟与竞拍相比，现场书面“密封”报价的随机性比较大，如果推广到其他城市，无疑加大了个人合作建房拿地的可能性。

      观点四：有利于压缩地价虚高成分。土地竞价新规能遏制地价疯涨吗？一种观点认为，新规则将使得竞价次数减少，并且，“密封”报价会降低像以往那样受现场激烈竞价气氛的影响而盲目追高的几率，有利于压缩地价虚高成分。

      现实派

      观点一：加剧买地开发商间的心理博弈。土地竞价新规会加剧买地开发商之间的心理博弈。 因为密封报价在多数情况下只有一次出价机会，一些拿地心切的开发商很可能会报出比原来竞拍形式下还要高的价格，对于稀缺的地块，尤其如此。譬如，此前上海以招标形式出让的浦东花木新民地块，尽管标书都是书面、密封提交的，但还是报出了近６０亿元的天价。而对于一些非稀缺地块，新竞价规则可能会使得开发商报价相对理性些。

      观点二：不是一剂百分百的良药。上海版土地出让竞价新规，并不是一剂百分百的良药，具体效果还有待观察。由于“密封”报价在程序上难免会有一些漏洞，必须考虑如何防止暗箱操作，防止官商进一步勾结。

      观点三：开发商不会做亏本买卖。作为一种尝试，土地出让竞价规则的改进值得肯定。但也不能忽视：不管土地拍卖现场多么让人失去理性，开发商都不会疯狂到做亏本的买卖。他们之所以敢于“负利润”竞价，在于对未来地价、房价看涨。这种预期要变成现实，必须具备一个必要条件，那就是假以时日。也就是说，不囤积就无以居奇，不坐待就无法获得土地增值。试想，如果囤地需付出高昂的代价甚至会被回收，开发商在竞地时还会拼命抬价吗?

      改良派

      观点一：关键要触及根本。上海土地竞价新规的目的是遏制地价，但要真正遏制地价疯涨，关键要触及根本：追求土地收益最大化、借地生财的“土地财政”有没有改变？愿不愿意在建设以民生改善为重点的和谐社会进程中，扬弃“经营城市”理念？如果答案是肯定的，就应采取切实措施杜绝囤地，迫使开发商改变囤地生财的牟利模式。其实，政策依据早有，遗憾的是一直没有执行。１９９４年《闲置土地处置办法》即颁布，但变相“延长开发时间”至今比比皆是；国土资源部的《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本也约定了征收土地闲置费，但鲜有执行。

      观点二：暂停竞价暴露出一些问题。此次暂停竞价暴露出一些问题，一是市场上的土地供不应求。目前地价越来越高与土地放量有关；二是并不是所有的土地都要采用招拍挂方式，开发商竞买土地的衡量尺度不仅是价格，更应该包括开发方案的承诺，如小户型、房屋限价等。

      观点三：暂停竞价说明政府应切实检讨土地招拍挂制度和思路。目前，房价上涨有多种原因，但土地价格的上涨无疑加剧了房价上涨，同时给市场造成房价还会继续上涨的预期。因此，政府部门对土地放量的方式、数额等都应该进行思考。