花园别墅改动应按规矩 城管处理需办齐手续

    目前花园别墅乱搭建已经不是新闻了，而且表现得形形色色——修阳光房，盖门廊，搭车库，挖泳池，挖井……无所不包。不少别墅的业主认为，反正是私家花园，缺什么就补什么。

    花园别墅业主拥有的物权究竟有多大？有市场人士表示，已出台的物权法将对住宅小区的产权问题作出规范，对以往许多不甚明确的问题都会有说法。例如物权法第三十五条至三十七条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

    就算撇开物权法，在现有的法律框架内，也并非所有的乱搭建问题都没有“说法”。如果乱搭建侵占 了小区车道或者公共绿地，业委会就可以依法提起诉讼，只不过，有这样意识的业委会并不多见。由于一些业主片面强调个人权利，义务和责任意识淡漠，加上投机心理作祟，成为别墅乱搭建的重要诱因。

    案例

    不久前，某明星在其别墅装修过程中擅自拆改，私建阳光房，并且对城管部门的责令改正要求置之不理，结果被物业公司告上法庭。最终被法院判决拆除搭建建筑，恢复原状。

    法院判决的理由是：物业公司对别墅进行物业管理的依据为有效的物业管理公约。该买家购买别墅后与物业公司签署遵守该公约承诺书是其真实意思表示，而且符合法律规定，因此理应依据承诺遵守该公约。因别墅区尚未成立业主委员会，物业公司作为小区物业管理企业，有权向违反物业管理公约的业主主张权利。该买家装修过程中，擅自拆改房屋，已违反了其承诺遵守的物业管理公约，物业公司要求该买家将拆改的房屋部分恢复原状，理由正当，且于法有据，应予支持。

    有开发商就表示，业主购买了别墅，等于拥有了房屋的所有权，即使自行拆除别人也无话可说，但是，重新修建就必须经过规划部门的审批。未经规划部门批准擅自拆除重建、乱搭建都是违法建设。一旦有该行为，规划部门肯定会进行调查，调查属实后将对其下发停工通知，并将做出进一步的处理。另外，乱拆乱建行为在罚款的同时，个别违章建筑还存在被勒令自行拆除的可能。如果业主不配合，也可强制拆除。

    不少别墅盘为减少纠纷，在交楼之际首先就与业主签订一份带有明显约束性质的合同，待业主签字认可之后才交楼。对于带有强制性的约束合同，买家张先生就表示，拿到合同之初确实觉得不爽，自己买的房子，进行些许的改动都要经过物管公司批准，真是小题大做。但入住之后，却发现越是管理条条框框多的楼盘，整体的形象也就越好，而且邻里之间为之产生的纠纷也少。否则，你在花园里盖个八角亭，我在大门外又布个挡煞的风水局，那么，不仅容易产生邻里间的纠纷，而且整个小区的景观也都被破坏了。

    城管 拆不拆要看手续全不全

    据了解，城管是否对违章建筑，特别是别墅的自行改造进行干预，除了城管会在巡查时自行发现外，主要还是靠其他市民的举报或者投诉。如果有举报或者投诉，城管将派人查看，如果业主未经过规划部门的批准擅自改建或者加建，城管会先按照法律程序告知业主，下达《责令限期改正通知书》，过了限期改正的时间，若业主还不自行拆除，城管有权强行拆除。然而事实是，拆除别墅的违章建筑并不是一件容易的事，特别是很多豪华别墅的主人都是非富即贵之人。

    在最近一次强拆行动中，又是以拆违人员的失败而告终。某媒体评论指出，“别墅区违规改扩建持续数年不休，查处违建的执法队有心无力。非富即贵的业主威权衬以节节溃败的政府作为，尤显刺目。然而就在近日最新一次行动中，40多人的执法队伍仍旧碌碌无为。他们刚刚离开，违建别墅随即施工。”可见，对于别墅的违章来说，并不是一个简单的程序问题。