全搜索房产在线 2007年11月30日 08时43分
购房者
筹码：观望等待
⊙特约记者 一凡
对于一直期望房价回调的普通购房者来说，他们的“抗议”方式只有——等。
中国指数研究院提供的统计数据显示，在受房贷新政影响的10月，上海商品房成交量大幅下降，全月共成交商品房277.03万平方米、26242套，较9月分别下降22.03%和18.56%。传统的“金九银十”效应并未显现，上海楼市提早过冬，这与购房者制造的持币观望气氛显然有直接关联。
事实上，统计数据显示房贷新政极具“杀伤力”。在政策出台后的短短半个多月里，上海的二手房成交量就下滑30%，一些中介机构业务的下滑幅度甚至惊人地达到了50%以上，长达半年的楼市高烧眼见着在二手房市场迅速消退。
而一手房市场同样不容乐观，随着成交量逐月下滑，成交均价也开始相应变化。如统计显示，上周上海商品住宅成交均价为每平方米10614元，比上上周下降7.24%；商品房整体成交均价则为每平方米10360元，也环比下滑7.66%。
一些分析师指出，造成这种现象的根本原因在于，房贷新政直接击中了上海楼市的软肋——在高企的房价面前，大部分普通市民已经丧失了购买能力。
目前，不少市场人士认为，由于房贷新政直接影响市场资金供给，加上此前房价上涨速度过快，预计春节前上海楼市会持续低迷的状态，但春节后新的贷款增量可能会引发一波新行情。
困境：博弈未果
新政的出台让楼市开始降温，但惯性并未就此改变轨迹。虽然观望情绪开始浓重，但纯粹的看空者并不多。分析人士认为，政策调控具备很大的阶段性和局限性，其效果也非常一般，这让很大一部分人坚信房价并不可能下降。数据显示，今年前10个月上海住宅的成交金额已超出2004年创下的2064.74亿元的纪录。另外，虽然近期银行收紧房贷的迹象明显，但再过两个月，银行便可以执行2008年的贷款指标，无款可贷的局面一旦被打破，个人房贷很有可能在冷冻期后出现爆发，并支撑上海楼市的继续高位运行。
外资
筹码：平衡布局
⊙本报记者 于祥明
手握大把钞票，跨越重重“门槛”，如今外资在中国房地产市场开始学走“平衡木”。
“近年来，随着几道‘限外令’的发出，外资在我国楼市的投资局面已经越发复杂。”华高莱斯国际顾问有限公司副总经理公衍奎直言。他指出，目前外资正在寻求“间接投资与直接投资”、“住宅地产与商业地产”、“自主开发与合作开发”等各个层面的平衡。
以北京市场为例，在不久前，有着新加坡、马来西亚、中国香港三重“背景”的国浩房地产以58亿元人民币的高价收购了东华国际中心90%股权，由此入驻北京黄金地段东直门。据了解，此前该项目由于种种原因已经沉寂了7年之久，这恰恰给了拥有强大外资背景及资金实力的国浩一个机会。并且，国浩不但乐于发展商业物业，还在北京、上海积极开发着高端住宅。
而同样来自于新加坡的凯德置地，在其自己拿地直接开发的同时，还不断寻求与国内房地产开发商的合作。不久前，凯德置地与成都置信、河南建业达成或合资或股权合作，之前又与万科互补合作商业项目。
实际上，在一道道“限外令”阻挡下，对于一般的外资来说，内地楼市的发展空间越来越小，能够抓住机会的更多是早期就进入内地的企业。“正是这些已经‘落地’的公司在学着走‘平衡木’。”中国指数研究院副院长陈晟表示，这些公司大都对中国市场有长期战略考虑，“限外令”对他们影响有限。
世邦魏理仕投资部的一位负责人则指出，1年多来对外资进入内地房地产市场的调控效果已经比较明显，尤其是外资收购内地资产受到严格限制。“一系列的举措使得海外基金的运作周期加长、操作难度增加。尽管目前收购案例的绝对数量并没有减少太多，但相对于不断增长的觊觎中国市场的基金数量来说已是相当少了。”
困境：限外频频
自去年开始，“限外令”一道道出台：包括《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》(即171号文件)、《关于进一步加强规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》、《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》……阻断了外资向内地房地产“输血”的道路。而在今年11月新出台的 《外商投资产业指导目录 (2007年修订)》，继续保持了“土地成片开发（限于合资、合作）” 及“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”的限制内容；此外，“普通住宅的开发建设”被从鼓励目录中删除，而“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”被新添入限制目录，此举意味着内地房地产领域开始全面向外资收紧。
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