提前收回土地使用权咋补偿？

 问：2005年5月，王某等人通过公开拍卖竞得一宗面积为2.4亩的住宅土地。2007年，王某等人向规划局申请建房，后被告知该地块为道路与公共绿地，不同意建房选址申请要求。2007年5月，该地块因县城道路建设需要收回，就如何补偿问题产生争议，第一种意见认为，应用另外相等土地进行补偿；第二种认为，应参照目前市场拍卖价格给予经济补偿；第三种认为，应根据评估价格给予补偿，请问这类事件该如何处理？

                            浙江省象山县国土资源局 冯富国

    

    答：国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让度给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《城市房地产管理法》第十一条规定，土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

    王某通过公开拍卖方式取得了住宅用地的使用权，但当王某向规划部门申请建房时，却被告知该地块为道路和公共绿地，不同意实施建设。因此，笔者推定，某县土地管理部门、规划管理部门在出让该地块时，存在明显瑕疵。这里有两种可能的情况，一种是土地管理部门在出让该地块时，与规划部门没有衔接好，也就是没有考虑规划土地用途和使用条件的要求，因此出现了受让后而不能建设的情况。还有一种是，如果出让工作是经过土地、规划部门协商好，并且报政府批准了，那么，在这么短的时间内就调整规划，说明规划工作存在着随意，是极不严肃的。因此，如果受让人以行政侵权为由提出行政赔偿要求，政府部门应当承担法律责任。

    按照 《土地管理法》第五十八条规定，为公共利益需要，为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，可以收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。《城市房地产管理法》第十九条也规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。所以，抛开县政府以及有关部门在该地块出让工作中的瑕疵不谈，仅就提前收回土地使用权的情形来说，该县政府也应当按照规定对王某给予相应补偿。

    目前，国家对补偿的具体标准尚无统一规定。据笔者了解，各省、市对提前收回出让土地使用权进行补偿的方式和标准主要有两种情形，一种方式是货币补偿，即向受让方支付一定数额的补偿金。这种补偿方式的具体标准，是按照剩余年限的土地价格进行补偿。比如从房地产估价规范GB/T50291一1999》（国标)第6.7.6规定，依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。河北省也规定，原以出让或者作价人股方式取得国有土地使用权的，按照剩余年限的土地价格给予补偿。

    另一种是产权调换，如《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第四十一条规定，提前收回土地使用权，除采取支付补偿金的方式外，土地管理部门也可以与用地者协商，以另一块土地的使用权交换。

    至于对王其采取何种方式补偿，如果浙江省有规定，应当按照地方法规的规定执行，如果没有，可以参照上述两种方式进行补偿。