泸州市城市住宅物业管理暂行办法

                     泸州市城市住宅物业管理暂行办法 

《泸州市城市住宅物业管理暂行办法》已经2002年11月8日市政府第47次常务会议通过，现予发布执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                                                                市长 肖天任

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                                                             二00二年十二月四日

泸州市城市住宅物业管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为加强城市住宅物业管理，保障物业的合理使用，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和《四川省城市住宅物业管理暂行办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 泸州市行政区域内城市住宅物业管理活动适用本办法。

第三条 本办法所称住宅物业，是指城市各类住宅及其有关的配套设施、设备和场地。

本办法所称业主，是指房屋的所有权人。使用人是指物业的承租人或实际使用人。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主、使用人依据物业管理服务合同的约定，通过对各类房屋以及配套的共用设施、设备和相关场地进行专业化维护、修缮、整治等管理，以及维护相关区域内环境卫生、绿化和公共秩序，为业主提供服务的活动。

第四条 市房地产行政主管部门是本市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理的监督管理工作。

各县建设行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

第五条 工商、物价、城管、公安等行政主管部门按照各自的职责，对物业管理活动实施监督和指导，协同物业管理主管部门实施本办法。

街道办事处、社区委员会对物业区域内的物业管理工作进行监督和指导。 天下房地产法律服务

第二章 业主、业主(代表)大会及业主委员会

第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)参加业主大会会议，享有表决权；

(二)业主委员会成员的选举权和被选举权；

(三)监督业主委员会的工作；

(四)监督物业管理企业履行物业服务合同的情况；

(五)监督物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)的管理、使用；

(六)法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守业主公约、业主大会章程；

(二)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施的使用、公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(四)按照国家有关规定缴纳维修基金；

(五)按时缴纳物业服务费用；

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条 城市住宅小区实行业主大会制度。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。

第九条 一个物业区域成立一个业主大会。业主大会讨论决定住宅物业管理的重大问题，制定业主公约，选举产生业主委员会。

第十条 住房入住率达50％以上(含返迁房)的，建设单位应在物业管理主管部门的指导下，负责组织召开首届业主大会，并选举产生业主委员会。

第十一条 业主在100名以上(含100名)，可按比例推选业主代表，组成物业管理区域内的业主代表大会；业主人数在 100名以下，由物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主代表的产生应当经半数以上的业主通过，任期一般不超过3年，可以连选连任。

第十二条 业主大会或业主代表大会应当有过半数以上的业主或业主代表出席方能举行，所作出的决议须经出席大会半数以上的业主或业主代表通过，决议不得违反有关法律法规。

业主大会或业主代表大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力，民事责任由全体业主共同承担。

业主大会应当邀请社区委员会和物业使用人代表列席。

第十三条 一个物业区域内只能成立一个业主委员会。业主委员会由主任、副主任、委员组成，在业主中选举产生，数额应当为5人以上单数，每届任期3年，可连选连任；物业产权变更的，应当予以改选。业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力、工作能力和必要的工作时间的业主担任。 

第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内报物业管理主管部门和社区委员会备案。备案时需提交业主委员会章程、业主公约、业主大会决定、选举结果及其成员名单等有关资料。 第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

(一)召集并主持业主大会，并向业主大会报告物业管理的实施情况；

(二)通过招标选聘物业管理企业，代表全体业主与物业管理企业签订物业管理委托合同；依法变更、解除物业管理合同。

(三)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的工作，协助物业管理企业落实各项管理措施；

(四)监督业主或使用人遵守业主公约；

(五)监督物业管理费用的收支情况；

(六)有权制止业主、使用人、物业管理企业违反管理规定行为； 

(七)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得从事以营利为目的的经营活动。

第十六条 在业主委员会选举产生之日起2个月内，业主委员会应当决定物业管理企业的续聘或通过招投标的方式另选聘新的物业管理企业，并签订物业管理服务合同。

第十七条 业主公约应对有关物业使用、维护、管理和业主的公共利益其他管理服务活动依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力，物业使用人应当严格遵守业主公约。

第十八条 业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊，具体数额由业主大会或业主代表大会审议决定。

第三章 物业管理企业和物业管理服务

第十九条 物业管理企业应当具有独立的法人资格。物业管理企业实行资质等级认证、定期年审和从业人员持证上岗制度。

物业管理企业应当持物业管理主管部门核发的物业管理资质证书，经工商登记注册，领取营业执照及相关证件后，按照核定的资质等级，承揽相应的物业管理业务。

市外物业管理企业进入本市接受委托从事物业管理活动的，应当持物业管理资质证书和有关证件到物业管理主管部门办理资质验证和备案，并到有关部门办理相关手续。

第二十条 物业管理企业变更名称、住所和企业法定代表人及注册资本等，应在工商办理变更之日-起5个工作日内，到物业管理主管部门备案。

第二十一条 物业管理企业的权利：

(一)有权拒绝任何形式的不合理摊派；

(二)依据有关规定和物业管理服务合同，收取物业管理费用和代办服务费用；

(三)有权制止并处理违反本住宅区业主公约和物业管理制度的行为，对造成损害的有权要求赔偿；

(四)依法开展多种经营和特约有偿服务， 以其收益补充管理经费；

(五)对物业区域内存在的问题提出整改意见；