宅基地争议案例解析 这幢农村别墅归谁所有

　　农村实行一户一块宅基地的福利政策，宅基地由国家免费提供，农户获得了宅基地的使用权后，可出资在其上建造住宅和附属设施。随着越来越多的农村人口涌入了城镇,有些农户的宅基地成了闲置物，于是将其转让给亲朋好友。后看到土地房价飙升，他们又想收回名下的宅基地。由此就产生了宅基地使用权与建筑物所有权的冲突。《物权法》虽然对“宅基地使用权”设置了四项条款，但基于立法的争议，对以上发生的情况没有作出具体的规定，只是笼统地规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”当讼案发生时，司法不得不对有关问题作出评判。 

　　事情发生在本市闵行区。不久前,同镇的两家农户间闹出了一起“宅基地争议案”。前些年，其中之一的张家申请宅基地得到批准，但由于缺乏资金，所以不急于建房，就将地块无偿给了姻亲陈家造房。得到土地后，陈家支付了相关的土地配套费等,出资建造了一幢别致的农村别墅,并举家迁入其内。时间一晃过去多年,出让宅基地的张家家业振兴,在房地产意识的作用下，张家意图收回这块宅基地,在遭到拒绝后,发生了这起案子。 

　　张家并不否认转让宅基地的事实，但张家说：“宅基地是借给陈家使用的，有借有还。”张家还认为：在申请得到这块建房用地后，他们已无法再申请宅基地，根据法律和政策的有关规定，这块宅基地只能挂上他们的户名，归他们使用，不能转让给陈家使用，陈家也无法将宅基地转到其名下。因此，张家是这块宅基地的真正主人，要求陈家搬离此处，另行申请宅基地。关于宅基地上的别墅，由于其和宅基地不可分割，他们可以按照房屋的折价款向陈家收购。 

　　但陈家认为：当初张家是无偿自愿地将这块宅基地让给他们使用，他们并未侵害张家的物权。由于张家让给了他们宅基地，他们也就没有再去申请宅基地。因此，宅基地上的别墅是他们唯一的住处。在建造这幢农村别墅的过程中，他们一家花费了相当的精力，背负了很多债务，至今仍在偿还余债。现在房地产价格上涨，张家反悔了，要收回宅基地，这将造成他们一家无房可住，并蒙受经济上的巨大损失。陈家认为：地是张家自愿出让的，房是自己花钱盖的，凭什么要迁离。 

　　学法说法 

　　借地造房符合合同自愿原则 

　　为防范农村土地资源流失,宅基地转让有严格的限制,还须经过转让登记程序。如果该案宅基地私下出让行为是非法的,那么法院肯定要判被告陈家搬离。但法院认为：虽然农村宅基地使用权在一定范围内具有专属性，然而原、被告间属于借地造房的性质，且双方完全出于自愿，符合合同的自愿原则。对借地造房，法律无禁止性规定。本案中，原、被告双方未约定借地期限，一般而言，在这种情况下，出借物的权利人可以随时收回出借物，而张家出借的是宅基地，陈家则投入巨资在宅基地上形成了不动产，根据不动产建筑使用年限较长的特征，张家如在较短的时间收回宅基地，有违公平诚信原则，也对被告陈家的生活造成侵害。据此，法院驳回了原告要求被告搬离的诉讼请求。