  容积率不仅和舒适度密切相关，还是判断房子性价比的重要指标。20层的塔楼和5层的板楼，谁的住户更多不言而喻。低容积率意味着居住在一块地上的人少，每人享受的土地资源、公共资源、空间更多。
但是，如今在已建成和正在实施的住宅项目中我们看到，作为社区规划中的一个重要指标和参数，容积率在一定程度上反映了建筑的舒适度，但是它们之间并不是一个简单的线性比例关系，容积率低，舒适度并不一定高；而相同容积率的两个项目，建筑类型可能相差很大。
集约用地 城市住宅开始抛弃低容积率
回想90年代初期，随着土地使用权商品化，商品房浮出水面，这种以有限年期土地使用权为基础的产权房已经成为迄今为止中国人住房的主流形式。而容积率这个一位数规划指标自始至终伴随着中国房地产的发展，时而是鲜花，时而是刀剑。那个时期，全成都的开发公司尽为国有，数目用手指就可以计数清楚。那时的开发没有那么多的策划，设计院也就屈指可数的几家，标准图和标准图改版形成设计方案，一切都那么简单明了，那么自然顺畅。然而，容积率却是所有开发公司声声呼唤的命根子。提高容积率，多出面积成了项目前期工作的核心。面积就是利润，面积就是效益，面积就是最好的抗风险能力。如果卖不掉剩下，只要销售收入超过成本达到平衡点，房子放着也是钱，搞不好还可以分给员工。
十几年过去了，住宅市场经历了简单化追求高容积率到小高层、低密度住宅大行其道的演变过程，这一变化的实质是用地规模在一定的情况下多住人或者少住人的问题，这在规划学上有两个指标作为标志：一是建筑密度（指建筑基底面积占建设用地面积的百分比），二是容积率（指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数），其他相关指标还有建筑高度、建筑间距、绿地面积等指标对用地强度产生影响。譬如1万平方米建设用地，如果在上面建1万平方米建筑，容积率就为1；建2万平方米，容积率就为2。住宅建筑按照层数可以划分为低层住宅（指1～3层高的住宅，容积率1以下，主要指独立式住宅、联立式住宅和联排式住宅）、多层住宅（指4～6层高的住宅，容积率1～1.5，借助公共楼梯解决垂直交通）、小高层住宅（主要是指9～11层高的集合住宅,容积率1.5～2）、高层住宅（一般指总高12层以上的住宅，容积率2以上）。规划管理部门以此指标实施城市总体和区域的土地利用强度、人口密度、城市景观等的控制，甚至有调节宏观经济发展规模和速度的作用。
中、低容积率可以带来居住环境和品质方面的好处，但是面对日益增长的城市人口，面对越来越紧缺的土地资源，品质追求显得过分奢侈。在用地的地价水平一定时，规划高层建筑可以实现较高的容积率，能够有效降低楼面地价水平；在建筑面积一定的情况下，采用高层建筑可以降低用地规模或降低建筑密度。根据分析，当特定城市地价在项目成本中的百分比高于40%时，发展高层住宅的经济性和土地利用集约性效果明显。
人口的绝对增长、城市化进程加剧与土地资源因不可再生而出现短缺，是影响人类社会可持续发展最为尖锐的矛盾。据联合国公布资料预测，到2050年世界人口将达到93亿，至2070年将相对稳定在100亿左右。在中国，人口众多带来的问题更是显而易见，这要求我们不但要解决好目前城市建设与土地的矛盾，而且还要为子孙后代的居住留有余地，也就是说我们不能寅吃卯粮，只顾眼前，陷入现在享受别墅，后代无地盖房的尴尬窘境。
去年中央出台的“国六条”等系列调控政策，把重点放到了调整住宅供应结构上，主要指限制高档住宅规模，加大中、低档次住宅数量，减小套型面积。而从土地利用角度看，加大“高容积率高建筑密度”为标志的高层住宅所占比例结构调整思路更有其现实和长远的意义。因此，在这样的政策背景下，当低容积率产品成为稀缺品，市场更呼唤对高容积率产品的一次革新。在2007年的成都，晶蓝半岛等楼盘做出了很好的样板。
容积率不是决定舒适的惟一条件
事实上在人们的惯常思维中，容积率、舒适度与社区规模之间并不是像我们惯常想像的那样，社区规模越大，容积率越低，舒适度越高。因此，容积率往往成为了别墅项目或者其他低密度社区用于宣传的卖点之一，而对于追求低容积率的买家，数据指标较高的电梯公寓楼盘却往往显得“自惭形秽”，不愿意在顾客面前过多提及这项数据。
对此，龙湖地产的一位负责人则认为实际情况往往相反，规模小的项目，尤其楼栋数量少的，因为基本不用考虑社区内部楼的间距遮挡，楼座的投影多投于用地范围之外，实际上减小了规模较大的项目中普遍存在的用地面积的消耗，容积率通常能够做得比较高，而舒适度却和密度较低的大规模的社区一样，甚至比后者还要优越。
他们认为，从规划条件上来看，规模小的项目在规划审批阶段多为一个大项目的某一个部分，其绿化率和建筑密度已在整个用地上进行了平衡，在这个单独小块地上，建筑密度能够做得较高而绿化率能够做得较低，容积率自然能够做得比较高，而其舒适度却不必因此而降低，而且还可能通过建筑类型上的差别而优于规模较大的社区。
反之，尽管别墅或独栋住宅是满足低容积率要求的首选，尽管容积率影响到别墅业主私家庭院的大小、绿地面积的多寡、环境是否幽静、户型是否私密，但一味追求别墅的低容积率也会使得小区缺乏人气，不利于邻里交往，物管成本相对升高。容积率和舒适度之间并不是一个简单的线性比例关系，容积率低，舒适度并不一定高；而相同容积率的两个小区，由于种种因素的影响导致了舒适度相差甚远。
一般容积率在3以上的项目应该是塔楼林立，空间局促。但是，位于九眼桥的晶蓝半岛项目，容积率高达3.1，不仅拥有大比例的高层板楼，而且社区还营造了罕有的40亩的大规模中心园林。在这里，其关键的围合式布局起到了很大的作用，大量的东西向布局不仅提升了板楼建筑形式的容积率，而且还将节省的占地面积让位给中心园林，从而在市中心的黄金地段营造了宝贵的中心绿地。晶蓝半岛项目在运作过程中，中心园林是其最核心的一个卖点。它不仅化解了高容积率建筑布局的紧张局促，而且给人相当的舒适生活享受，彼此无遮挡，采光好、通风好，同层户型相隔近百米，避免了邻居之间的对视，因为有了足够的距离，每户人家对景观和阳光的收纳也得到了很好的效果。当然，开发商有信心通过产品设计与营销手段消化东西向住宅也是项目完全成功的一个条件。
专家认为，对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广。在同一块土地上，容积率确定不能改变的条件下，开发商通过设计、建筑策划、市场研究等工作，有很大的空间打造自己的产品，提高产品的舒适度，使其适应市场，并使土地价值最大化。开发商的开发水平、策划能力和对市场的把握能力，设计单位的创造力也就是在这样一个对容积率的深度解析的过程中得到真正的体现。
容积率
所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此，绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
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